Пошаговая инструкция. Полезные советы и секреты юристов
Законодательство РФ предусматривает две стадии разрешения споров с застройщиком вследствие несоблюдения им договора долевого участия:
- Претензионная (досудебная)
- Судебная
Сегодня речь пойдет о составлении и передаче именно досудебной претензии. Мы расскажем и покажем, как ее правильно оформить и направить застройщику, в каких ситуациях это необходимо, сколько ждать результата, а также на какую компенсацию можно рассчитывать.
Досудебная претензия — это возможность мирно урегулировать спор между дольщиком и застройщиком, получив соответствующую компенсацию. Но, забегая наперед, скажем, что в подавляющем большинстве случаев спор рано или поздно доходит до суда. Застройщики лишь в редких случаях идут на мировую и выплачивают компенсацию добровольно.
Основания подачи претензии застройщику
Очевидно, что главное основание подачи досудебной претензии — это прямое нарушение застройщиком срока сдачи дольщику объекта недвижимости и фактическое несоблюдение им взятых обязанностей.
Однако есть ряд других оснований для направления претензии:
- Застройщик допустил нарушения при заключении акта приема-передачи объекта.
- Девелопер намеренно или случайно изменил метраж квартиры. Притом не обязательно в сторону уменьшения, а и в сторону увеличения.
- Застройщик передал дольщику квартиру с явными нарушениями норм строительства, некачественно выполненным ремонтом и отделкой.
- В квартире были обнаружены серьезные дефекты уже после подписания акта приема-передачи и заселения жильцов.
- Застройщик навязывает дольщику управляющую компанию и прочее.
Возможны и другие основания для направления претензии застройщику. Главное для дольщика — уметь отстаивать свои интересы и действовать грамотно. Ведь правильно составленная претензия — это половина успеха. Поэтому переходим к главному — принципам подготовки досудебной претензии.
Специфика подготовки претензии может сильно зависеть от конкретной ситуации, в которой оказался дольщик. Рассмотрим самые распространенные из них.
1. Дольщик недоволен качеством выполненных работ
В претензии нужно указать все недостатки в квартире, что конкретно вас не устраивает: отделка, стяжка, плохо установленные двери, окна, прочее. Проведение строительно-технической экспертизы при этом не обязательно. Проблему можно описать так, как вы ее видите. Но, мы рекомендуем обратиться за услугами к приемщикам квартир, они смогут обнаружить все недостатки. Стоит такая услуга в Москве от 3 до 5 тысяч рублей.
Если застройщик дает ответ, утверждая, что претензии не обоснованы, то уже можно привлечь специалиста для проведения строительно-технической экспертизы и подготовить досудебную претензию с результатами экспертизы.
2. Застройщик требует заключить акт приема-передачи квартиры с некорректными условиями
Бывает так, что застройщик в акте уже прописывает, что у вас нет претензий, хотя они на самом деле есть. Либо требует доплату за увеличенный размер площади, не дав Вам возможности самостоятельно перемерить. Мириться с этим не следует. Если Вы несогласны, то напишите от руки все свои замечания в данном акте и сделайте себе копию (она понадобится для суда). Позже напишите претензию и ссылайтесь на то, что вас не устраивает. Перечислите свои требования и дайте застройщику разумный срок, чтобы устранить их.
Иногда застройщики идут на хитрость и подписывают односторонний акт. В таком случае самое разумное решение — в кратчайшие сроки обращаться в суд.
3. Девелопер нарушил сроки строительства
Это сравнительно простой случай. Вам достаточно сроков, обозначенных в договоре. Если сроки нарушены, это указывается в претензии, рассчитывается неустойка, документ направляется девелоперу. Рассчитать её можно автоматически на нашем сайте с помощью специального калькулятора расчета неустойки ДДУ. О том, как оформить претензию и какими способами ее можно передать застройщику, мы расскажем немного позже.
4. Метраж квартиры не соответствует договору
Ситуация эта более распространенная, чем многие думают. Застройщик передает квартиру, в которой метраж больше, нежели было изначально запланировано. И девелопер, естественно, требует доплату.
Помните главное: в законе не предусмотрено нормы, согласно которой дольщик обязан доплачивать за дополнительный метраж в подобной ситуации. Вы должны опираться на подписанный ДДУ, запросить точный расчет стоимости превышения и разбираться в ситуации индивидуально. Но ни в коем случае не торопитесь платить лишние деньги — вы просто не обязаны этого делать. Иногда застройщик злоупотребляет своими правами и считает площадь больше, чем она есть на самом деле. Если площадь увеличилась, то обязательно перемерьте её самостоятельно или с помощью специалиста.
5. Застройщик навязывает свою управляющую компанию
По умолчанию у нового дома есть временная управляющая компания. Ее задача — управлять домом до момента, пока квартиры не переданы всем собственникам. Как только передача проведена, жильцы сами получают право выбирать управляющую компанию.
Однако, на практике дела обстоят иначе. Временная управляющая компания в 99% случае принадлежит застройщику. Далее путем не очень честного голосования, эта временная управляющая компания становится постоянной. Поменять её в будущем практически невозможно. Зачем застройщик ставит свою УК? Во-первых, непрозрачные тарифы за обслуживание дома. Иногда цены взяты с потолка. На бумаге одно, а по факту половина работ не производится в доме. Во-вторых, недостатки дома от застройщика, которые должны устраняться по гарантии за счет застройщика, не предъявляются ему управляющей компанией. Недостатки устраняются медленно за счет средств управляющей компании, которые она собирает с жильцов. То есть, фактически, за Ваш счет. Как видите, застройщику очень выгодно назначить свою управляющую компанию и зарабатывать на собственниках.
При навязывании определенной УК советуем объединиться всем собственникам, сформировать инициативную группу, привлечь юриста и направить девелоперу претензию, указав, что вы не согласны с этим. Если реакции не последует, переходите к подготовке более комплексной работе по отстаиванию своих прав.
Правила составления претензии к застройщику
Важно сказать, что в законодательстве нет каких-либо четких правил подготовки претензии застройщику. Соответственно, она может быть составлена в свободной форме. Однако есть несколько базовых правил и обязательных условий, которые должны быть соблюдены.
1. Правильное оформление претензии
В претензии обязательно должна быть указана дата подписания, паспортные данные лица, подающего претензию, номер ДДУ и его дата заключения, фирменное наименование застройщика и его адрес. Без этих данных претензия может считаться недействительной, а застройщик вправе ее отклонить.
2. Детальное описание нарушения договорных обязательств девелопером
Все нарушения должны быть зафиксированы, записаны и подкреплены соответствующими документальными доказательствами. Например, если речь идет об уменьшении заявленной в договоре площади квартиры, нужно предоставить акт замеров или иной документ, подтверждающий реальную площадь. В случае сомнения мы рекомендуем вызвать БТИ и сделать новый технический план.
3. Четко прописанные требования устранить недостатки (если таковые обнаружены)
Если дольщик обнаруживает недостатки строительства и ремонта (даже после подписания акта приема-передачи и заселения), их также можно включить в претензию и направить застройщику. В ней также необходимо прописать срок, в течение которого застройщик должен дать ответ. Мы рекомендуем ставить сроки 7-10 дней. Этого достаточно для рассмотрения и подготовки ответа. Ставить короткие сроки (1-3 дня) не стоит — девелопер может попросту не успеть рассмотреть претензию. Но и слишком растягивать сроки не нужно — вы просто дольше будете ждать ответа, который может и не последовать. К слову, отсутствие ответа от застройщика на претензию — явление вполне обычное. В таком случае у вас появляются все основания для обращения в суд.
Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома
Стоимость квартиры
фактически уплаченная девелоперу на день направления претензии. Обратите внимание! Если жилье куплено в рассрочку, неустойка будет считаться от той суммы, которая уплачена, а не от всей цены.
Количество дней просрочки
Просрочка считается со следующего дня, после того, как девелопер вышел за указанные в ДДУ сроки. То есть, если в договоре указано, что квартира будет передана 1 марта, неустойка начинает считаться со 2 марта.
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ
Используя наш онлайн-калькулятор, вы можете самостоятельно определить сумму неустойки по ДДУ. Просто введите все необходимые данные — калькулятор выполнит расчеты автоматически.
Цена договора: | 3 000 000,00 руб. | Период просрочки: | с 08.01.2022 по 09.01.2022 |
Статус: | физическое лицо | Расчёт ставки: | на день фактического исполнения |
Цена договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка | ||
с | по | дней | ||||
3 000 000,00 | 08.01.2022 | 09.01.2022 | 2 | 8.5 | 3 000 000,00 × 2 × 2 × 1/300 × 8.5% | 3 400,00 р. |
Итого: | 3 400,00 руб. |