Пошаговая инструкция. Полезные советы и секреты юристов
Законодательство РФ предусматривает две стадии разрешения споров с застройщиком вследствие несоблюдения им договора долевого участия:
- Претензионная (досудебная)
- Судебная
Сегодня речь пойдет о составлении и передаче именно досудебной претензии. Мы расскажем и покажем, как ее правильно оформить и направить застройщику, в каких ситуациях это необходимо, сколько ждать результата, а также на какую компенсацию можно рассчитывать.
Досудебная претензия — это возможность мирно урегулировать спор между дольщиком и застройщиком, получив соответствующую компенсацию. Но, забегая наперед, скажем, что в подавляющем большинстве случаев спор рано или поздно доходит до суда. Застройщики лишь в редких случаях идут на мировую и выплачивают компенсацию добровольно.
Основания подачи претензии застройщику
Очевидно, что главное основание подачи досудебной претензии — это прямое нарушение застройщиком срока сдачи дольщику объекта недвижимости и фактическое несоблюдение им взятых обязанностей.
Однако есть ряд других оснований для направления претензии:
- Застройщик допустил нарушения при заключении акта приема-передачи объекта.
- Девелопер намеренно или случайно изменил метраж квартиры. Притом не обязательно в сторону уменьшения, а и в сторону увеличения.
- Застройщик передал дольщику квартиру с явными нарушениями норм строительства, некачественно выполненным ремонтом и отделкой.
- В квартире были обнаружены серьезные дефекты уже после подписания акта приема-передачи и заселения жильцов.
- Застройщик навязывает дольщику управляющую компанию и прочее.
Возможны и другие основания для направления претензии застройщику. Главное для дольщика — уметь отстаивать свои интересы и действовать грамотно. Ведь правильно составленная претензия — это половина успеха. Поэтому переходим к главному — принципам подготовки досудебной претензии.
Специфика подготовки претензии может сильно зависеть от конкретной ситуации, в которой оказался дольщик. Рассмотрим самые распространенные из них.
1. Дольщик недоволен качеством выполненных работ
В претензии нужно указать все недостатки в квартире, что конкретно вас не устраивает: отделка, стяжка, плохо установленные двери, окна, прочее. Проведение строительно-технической экспертизы при этом не обязательно. Проблему можно описать так, как вы ее видите. Но, мы рекомендуем обратиться за услугами к приемщикам квартир, они смогут обнаружить все недостатки. Стоит такая услуга в Москве от 3 до 5 тысяч рублей.
Если застройщик дает ответ, утверждая, что претензии не обоснованы, то уже можно привлечь специалиста для проведения строительно-технической экспертизы и подготовить досудебную претензию с результатами экспертизы.
2. Застройщик требует заключить акт приема-передачи квартиры с некорректными условиями
Бывает так, что застройщик в акте уже прописывает, что у вас нет претензий, хотя они на самом деле есть. Либо требует доплату за увеличенный размер площади, не дав Вам возможности самостоятельно перемерить. Мириться с этим не следует. Если Вы несогласны, то напишите от руки все свои замечания в данном акте и сделайте себе копию (она понадобится для суда). Позже напишите претензию и ссылайтесь на то, что вас не устраивает. Перечислите свои требования и дайте застройщику разумный срок, чтобы устранить их.
Иногда застройщики идут на хитрость и подписывают односторонний акт. В таком случае самое разумное решение — в кратчайшие сроки обращаться в суд.
3. Девелопер нарушил сроки строительства
Это сравнительно простой случай. Вам достаточно сроков, обозначенных в договоре. Если сроки нарушены, это указывается в претензии, рассчитывается неустойка, документ направляется девелоперу. Рассчитать её можно автоматически на нашем сайте с помощью специального калькулятора расчета неустойки ДДУ. О том, как оформить претензию и какими способами ее можно передать застройщику, мы расскажем немного позже.
4. Метраж квартиры не соответствует договору
Ситуация эта более распространенная, чем многие думают. Застройщик передает квартиру, в которой метраж больше, нежели было изначально запланировано. И девелопер, естественно, требует доплату.
Помните главное: в законе не предусмотрено нормы, согласно которой дольщик обязан доплачивать за дополнительный метраж в подобной ситуации. Вы должны опираться на подписанный ДДУ, запросить точный расчет стоимости превышения и разбираться в ситуации индивидуально. Но ни в коем случае не торопитесь платить лишние деньги — вы просто не обязаны этого делать. Иногда застройщик злоупотребляет своими правами и считает площадь больше, чем она есть на самом деле. Если площадь увеличилась, то обязательно перемерьте её самостоятельно или с помощью специалиста.
5. Застройщик навязывает свою управляющую компанию
По умолчанию у нового дома есть временная управляющая компания. Ее задача — управлять домом до момента, пока квартиры не переданы всем собственникам. Как только передача проведена, жильцы сами получают право выбирать управляющую компанию.
Однако, на практике дела обстоят иначе. Временная управляющая компания в 99% случае принадлежит застройщику. Далее путем не очень честного голосования, эта временная управляющая компания становится постоянной. Поменять её в будущем практически невозможно. Зачем застройщик ставит свою УК? Во-первых, непрозрачные тарифы за обслуживание дома. Иногда цены взяты с потолка. На бумаге одно, а по факту половина работ не производится в доме. Во-вторых, недостатки дома от застройщика, которые должны устраняться по гарантии за счет застройщика, не предъявляются ему управляющей компанией. Недостатки устраняются медленно за счет средств управляющей компании, которые она собирает с жильцов. То есть, фактически, за Ваш счет. Как видите, застройщику очень выгодно назначить свою управляющую компанию и зарабатывать на собственниках.
При навязывании определенной УК советуем объединиться всем собственникам, сформировать инициативную группу, привлечь юриста и направить девелоперу претензию, указав, что вы не согласны с этим. Если реакции не последует, переходите к подготовке более комплексной работе по отстаиванию своих прав.
Правила составления претензии к застройщику
Важно сказать, что в законодательстве нет каких-либо четких правил подготовки претензии застройщику. Соответственно, она может быть составлена в свободной форме. Однако есть несколько базовых правил и обязательных условий, которые должны быть соблюдены.
1. Правильное оформление претензии
В претензии обязательно должна быть указана дата подписания, паспортные данные лица, подающего претензию, номер ДДУ и его дата заключения, фирменное наименование застройщика и его адрес. Без этих данных претензия может считаться недействительной, а застройщик вправе ее отклонить.
2. Детальное описание нарушения договорных обязательств девелопером
Все нарушения должны быть зафиксированы, записаны и подкреплены соответствующими документальными доказательствами. Например, если речь идет об уменьшении заявленной в договоре площади квартиры, нужно предоставить акт замеров или иной документ, подтверждающий реальную площадь. В случае сомнения мы рекомендуем вызвать БТИ и сделать новый технический план.
3. Четко прописанные требования устранить недостатки (если таковые обнаружены)
Если дольщик обнаруживает недостатки строительства и ремонта (даже после подписания акта приема-передачи и заселения), их также можно включить в претензию и направить застройщику. В ней также необходимо прописать срок, в течение которого застройщик должен дать ответ. Мы рекомендуем ставить сроки 7-10 дней. Этого достаточно для рассмотрения и подготовки ответа. Ставить короткие сроки (1-3 дня) не стоит — девелопер может попросту не успеть рассмотреть претензию. Но и слишком растягивать сроки не нужно — вы просто дольше будете ждать ответа, который может и не последовать. К слову, отсутствие ответа от застройщика на претензию — явление вполне обычное. В таком случае у вас появляются все основания для обращения в суд.
Как рассчитывать неустойку за просрочку сдачи дома
Стоимость квартиры
фактически уплаченная девелоперу на день направления претензии. Обратите внимание! Если жилье куплено в рассрочку, неустойка будет считаться от той суммы, которая уплачена, а не от всей цены.
Количество дней просрочки
Просрочка считается со следующего дня, после того, как девелопер вышел за указанные в ДДУ сроки. То есть, если в договоре указано, что квартира будет передана 1 марта, неустойка начинает считаться со 2 марта.
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ
Используя наш онлайн-калькулятор, вы можете самостоятельно определить сумму неустойки по ДДУ. Просто введите все необходимые данные — калькулятор выполнит расчеты автоматически.
| Цена договора: | 3 000 000,00 руб. | Период просрочки: | с 08.01.2022 по 09.01.2022 |
| Статус: | физическое лицо | Расчёт ставки: | на день фактического исполнения |
| Цена договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка | ||
| с | по | дней | ||||
| 3 000 000,00 | 08.01.2022 | 09.01.2022 | 2 | 8.5 | 3 000 000,00 × 2 × 2 × 1/300 × 8.5% | 3 400,00 р. |
| Итого: | 3 400,00 руб. | |||||
Действующая ключевая ставка Центробанка РФ
Ее можно проверить на официальном сайте ЦБ.
Также учитывается размер неустойки согласно закону — 1/150 от ставки рефинансирования за день просрочки. Для юрлиц, участвующих в долевом строительстве, — 1/300.
Размер неустойки за день = Ставка рефинансирования в % × 1/150
Получаем итоговую упрощенную формулу:
Размер неустойки = Стоимость квартиры × Число дней просрочки × Неустойка за день в %
Вы можете и вовсе избавить себя от подобных расчетов и формул, а просто воспользоваться онлайн-калькулятором неустойки. Достаточно ввести необходимые значения, и калькулятор автоматически выдаст вам точный размер неустойки. Это самый простой вариант.
Образец претензии застройщику
Для вашего удобства мы подготовили несколько базовых шаблонов претензий девелоперу. Вы можете использовать их, заполнить все необходимые поля и направить застройщику.
Вы также можете найти другие шаблоны, более подходящие под конкретную ситуацию. Либо обращайтесь к нашим специалистам, чтобы подготовить претензию индивидуально и получить квалифицированную помощь.
БЕСПЛАТНАЯ Консультация юриста
Когда нужно направить претензию застройщику
В законе не прописан минимальный или максимальный срок подачи претензии девелоперу, однако мы советуем делать это как можно скорее и не затягивать. Как только узнаете о проблеме качества квартиры или качества отделочных работ в квартире от застройщика можете сразу готовить претензию.
При нарушении сроков передачи квартиры мы рекомендуем выдержать срок и писать претензию хотя бы через месяца 2-3. Сразу бежать к юристу или самостоятельно отправлять претензию чуть ли не на следующий день просрочки смысла большого нет, но и затягивать не стоит.
Порой случаются ситуации, когда дольщик обнаруживает низкое качество строительных работ и ремонта уже после заселения. Это тоже повод для подачи претензии по гарантийному случаю. И чем раньше вы это сделаете, тем лучше. То есть, если о недостатках вы узнали сегодня, а подали претензию спустя полгода-год, будет хуже для вас. Не затягивайте с решением данного вопроса. Чем дольше вы затягиваете, тем сложнее будет доказать, что недостатки спровоцированы некачественно выполненными работами девелопера, а не объективными причинами в процессе эксплуатации. К тому же, через год девелопер может, к примеру, обанкротиться или «уехать» в другой регион. Получить от него какую-либо компенсацию не получится физически.
Куда направлять претензию
Итак, претензия готова, составлена по всем правилам, в ней прописаны все детали вашего заявления и приложены соответствующие документальные подтверждения. Теперь возникает другой важный вопрос: куда эту претензию направлять.
Есть три варианта:
1. На юридический адрес девелопера
В подавляющем большинстве случаев претензию подают именно на юридический адрес компании застройщика. То есть тот адрес, по которому компания зарегистрирована в государственных органах.
Принято считать, что юрлицо находится именно по тому адресу, где зарегистрировано. На деле же это может быть не так. Но тут есть важный нюанс. Если вы направили претензию на юридический адрес, хотя компания физически там не находится, девелопер не имеет права ссылаться на то, что он находится по другому адресу и не получил претензию. Если юрлицо не получает почту по зафиксированному юридическому адресу, все риски и последствия этого несет само юридическое лицо, а не лицо, подающее претензию.
2. На фактический адрес девелопера
Вы можете направить претензию на адрес, где фактически находится офис застройщика, когда он не совпадает с юридическим. Но мы рекомендуем направлять ее лишь как дубль той, что направлена на юридический адрес. Это важно, потому как если вы направите письмо на фактический адрес, а не юридический, а девелопер его не получит, вы получите его обратно. А суд сочтет это доказательством факта, что вы не уведомили застройщика в должном порядке. А это лишит Вас права на штраф 50% по Закону «О защите прав потребителей» и других неустоек по этому закону.
Соответственно, если юридический и фактический адрес отличаются, лучше отправлять сразу два письма. Претензии направляются заказным письмом, которое получатель должен забрать в течение 30 дней. Если он не забирает письмо, на нем ставят штамп об истечении сроков хранения, и оно возвращается к вам. Сохраните его — пригодится в суде. Если же застройщик получает письмо по фактическому адресу, ждать получения по юридическому адресу уже не нужно.
3. На договорной адрес девелопера
В некоторых, сравнительно редких случаях, девелопер идет на хитрость — указывает в договоре мелким шрифтом пункт, что любые претензии необходимо направлять исключительно на определенный адрес. И если претензия направляется на другой адрес, она считается ненадлежаще отправленной.
Это весьма спорная и неоднозначная ситуация. Дольщик имеет право оспорить это требование в судебном порядке, однако позиции разных судов в этом вопросе могут отличаться. Одни соглашаются, что главным остается юридический адрес девелопера. Другие — что условиям договора необходимо следовать беспрекословно.
Можем лишь посоветовать максимально детально изучать условия договора на наличие договорного адреса. И если такой указан — направлять претензию и на него, и на юридический адрес. Особых хлопот это вам не добавит, зато в случае необходимости у вас будет дополнительная доказательная база для суда.
Как правильно подать претензию
Вы можете передать претензию представителю девелопера лично в офисе компании либо направить по почте. Во втором случае важно отправить письмо с описью вложения, а также уведомления — подтверждения вручения. Это в том числе может быть курьерская служба.
Теперь давайте разберемся, как правильно подать претензию в офисе застройщика и по почте. Здесь тоже есть нюансы.
Передача претензии застройщику лично в руки в офисе
Если вы хотите немного ускорить процесс и сэкономить на почтовых услугах, можно лично отправиться в офис компании застройщика и вручить претензию представителю компании девелопера.
С вероятностью 99% претензию примет секретарь компании застройщика. Что будет с вашей претензией дальше — другой вопрос. Возможно, директор даже не рассмотрит ее. Или просто проигнорирует.
При передаче претензии должностному лицу девелопера рекомендуем требовать от него поставить на документе:
- печать, подтверждающую получение;
- дату, подпись, а также расшифровку лица, принявшего документ;
- номер корреспонденции, что зарегистрирован в журнале.
Но учитывайте, что и этого бывает недостаточно. Когда дело все-таки дойдет до суда, застройщик может сказать, что человек, принявший претензию, уже давно уволен. Либо что его доверенность просрочена, а сам застройщик вообще никакой претензии не получал.
Предотвратить подобное можно, получив заверенную копию доверенности сотрудника, где прописаны его полномочия получать корреспонденцию от имени юрлица. К сожалению, на практике добиться этого бывает сложно. Сотрудник компании обычно ставит только подпись и входящий номер корреспонденции. Либо вообще отказывается принимать претензию под любыми предлогами.
Отправка претензии девелоперу по почте
Процедура отправки претензии застройщику по почте сравнительно простая, но тоже имеет некоторые особенности. Во-первых, отправлять ее нужно исключительно регистрируемым почтовым отправлением с указанием объявленной ценности либо ценным письмом. Во-вторых, необходимо заполнить специальную опись вложения, где составляется список всех вложенных документов, количество страниц, а также ценность.
Когда вы передаете письмо почтовой службе, сотрудник почты обязательно ставит печать и свою подпись в описи. Это служит подтверждением, что опись вложения полностью соответствует вложенным документам. Если этого не сделать, то получатель может сказать, что некоторые бумаги в письме попросту отсутствовали, из-за чего он претензию не рассмотрел.
Отправка такого письма может обойтись довольно недешево. Даже в пределах одного города — около 200-300 рублей. В другие города и регионы — дороже. Но поверьте, лучше заплатить эти деньги и избавить себя от лишних хлопот.
Срок удовлетворения претензии по закону
Ситуация со сроками весьма неоднозначная. В большинстве случаев сроки ответа на претензии прописывают в договоре. Если же сроки указаны в законе, а в договоре они другие, то законные нормы при защите прав потребителей в приоритете. Договорные сроки же могут счесть недействительными. В любом случае рекомендуем ориентироваться и на закон, и на договор. А еще на то, что называют обычаем оборота.
Давайте рассмотрим этот вопрос подробнее!
Сроки ответа на претензию дольщика после ее получения застройщиком
В законе нет четкого указания, каким должен быть срок ответа застройщика на претензию дольщика. Только для отдельных видов требований называют срок 10 дней.
Так согласно ст. 22 ФЗ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней.
Но далеко не все требования дольщиков к девелоперу попадают в данные категории. К примеру, если дольщик требует устранить дефекты в строительстве и ремонте, то это другая категория. И по закону минимальных или максимальных сроков ответа на претензию нет.
Кстати, если в договоре прописаны конкретные сроки рассмотрения претензии, то мы рекомендуем руководствоваться ими, если они не противоречат закону. Если в законе или договоре сроки не обозначены, право их устанавливать остается за потребителем.
Сроки устранения проблем и недостатков, обнаруженных на этапе строительства или после подписания акта приема-сдачи объекта
В этом вопросе ситуация более понятная и законно обоснованная. По закону застройщик обязан устранить недостатки и удовлетворить другие требования дольщика в «кратчайшие сроки». Более того, устанавливается максимально допустимая верхняя граница — 45 календарных дней.
Если девелопер не укладывается в эти сроки, то уже с 46-го дня начинается просрочка исполнения и, соответственно, начисляется неустойка. Далее — подготовка и подача искового заявления в суд. В некоторых случаях за дольщиком также устанавливается право полностью разорвать договор с девелоперов. Но это не всегда правильное решение.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом
Рекомендуем быть готовыми к тому, что ответа на свою претензию вы так и не получите. В большинстве случаев девелоперы попросту игнорируют претензии. И с их стороны это вполне оправдано. Когда дело дойдет до суда, есть все шансы, что размеры компенсации в итоге будут существенно меньше, чем запрошено в претензии. К сожалению, это стандартная практика в наших судах.
Есть несколько вещей, которых точно не стоит делать, если девелопер не отвечает на вашу претензию в течение 30 дней или дал отказ:
- Просто ждать, что все образуется само собой, а застройщик рано или поздно пойдет навстречу вам.
- Искать какие-либо оправдания девелоперу: «претензия не доставлена», «ответственный человек в отпуске» и тому подобное.
- Повторно направлять претензию, ожидая, что на второй или третий запрос вы получите ответ.
- Обращаться в жилинспекцию, прокуратуру или другие администрации. Это пустая трата времени.
Помните! Если девелопер нарушает сроки ответа на претензию, игнорирует ее или отвечает отказом, это веский повод инициировать судебное разбирательство. Любые другие действия или ожидание — напрасно потраченное время. Учитывайте, что судебный процесс тоже может длиться месяцами, и чем раньше вы его инициируете, тем быстрее получите положительный результат.
Если же застройщик все же дал ответ, настоятельно рекомендуем показать его юристу, потому как различные «подводные камни» могут содержаться в самом ответе. И будет гораздо лучше, если этот документ детально изучит квалифицированный юрист.
Можно ли не писать претензию, а сразу подавать в суд
В самом начале статьи мы сказали, что без первичной претензии застройщику в суд лучше не обращаться, так как суд, вероятнее всего, откажет в принятии вашего иска. Но здесь тоже есть некоторые нюансы.
Дело в том, что в законе не указана обязательная подача претензии перед обращением в суд. Более того, даже когда в договоре прописано, что претензия в подобных случаях является обязательной, это требование можно считать недействительным. И с точки зрения закона все верно.
Вот только на практике разные судьи толкуют это правило по-своему. Почти всегда суд оставляет иск без рассмотрения без предварительно поданной претензии. Выход в такой ситуации — обжаловать такие действия суда. Только будьте готовы, что обжалование занимает 1-2 месяца. Кроме того, вам придется взять на себя расходы на услуги юристов. Поэтому сразу идти в суд — не самая правильная для дольщика стратегия.
Добавим, что в некоторых судах довольно критично относятся к отсутствию претензии. Они, к примеру, могут рассмотреть ваш иск, но могут не взыскать с ответчика штраф или неустойку. Опять же, вы можете обжаловать такое решение, потратив свое время и деньги. Возвращаемся к тому же утверждению: этап направления досудебной претензии девелоперу лучше не пропускать.
И последнее…
Споры дольщиков с застройщиками — процесс сложный, длительный и не всегда понятный для рядового человека. А отсутствие необходимых знаний и опыта сильно повышает риски, что вы не сможете получить компенсацию и неустойку с девелопера. Поэтому мы настоятельно рекомендуем обращаться в таких ситуациях к специалистам и не идти на лишние риски. Мы к вашим услугам в любое время!
Реальные отзывы
