Рынок долевого строительства в РФ планомерно увеличивается из года в год. Только за последние семь лет он вырос более чем в 3,5 раза. А на первичном рынке порядка 80% всего жилья приобретается именно посредством ДДУ. По умолчанию работа по договору долевого строительства — это выгодно для обеих сторон. Однако на деле нередко возникают очень спорные моменты. Например, несоблюдение застройщиком качественных норм строительства и обнаружение покупателем дефектов, которых быть не должно.
Несоблюдение норм строительства или банальное стремление застройщика сэкономить часто приводит к тому, что новая квартира совершенно не соответствует заявленным параметрам. А это уже может считаться нарушением Закона №214-ФЗ, по которому застройщик обязуется обеспечить соответствие по качеству объекта строительства условиям заключенного договора, проектной документации, регламентам градостроительства и требованиям иных технических регламентов.
Если одно из этих требований (или сразу несколько) не соблюдено, дольщик имеет законное право требовать от застройщика следующее:
- Бесплатное устранение всех недостатков в минимальные сроки.
- Снижение цены договора, с учетом материальных потерь из-за некачественного выполнения работ.
- Возмещение собственных расходов, которые дольщик понес для исправления недоработок и устранение недостатков объекта.
- Полное расторжение договора и возмещение всех убытков.
Судебная практика показывает, что чаще всего прибегают к снижению цены ДДУ, а также ко взысканию с застройщика суммы, эквивалентной расходам на проведение строительно-восстановительных работ. Иногда — с компенсацией морального ущерба.
Проверка застройщика
Ошибка многих дольщиков — стремление как можно скорее получить заветные ключи от новой квартиры. За ним они порой не замечают очевидных недоработок со стороны застройщика. А сам застройщик, понимая это, может использовать такую спешку в свою пользу, не выполняя взятых обязательств в должной мере.
Поэтому мы подготовили для вас чек-лист, с которым нужно сверяться при приеме квартиры от застройщика. Если обнаружите любые из перечисленных недостатков, это может послужить причиной предъявления претензии застройщику:
- коммуникации в квартире расположены неправильно, с грубыми нарушениями;
- имеются отклонения высотных меток потолка и пола по горизонтали;
- есть отклонения стен по вертикали, превышающие допустимые показатели;
- видны любые механические повреждения входной двери;
- окна в квартире имеют сколы и окалины, оконная рама в царапинах;
- отсутствуют внутрикомнатные перегородки, хотя по проекту они должны быть;
- толщина швов ограждающих конструкций из блоков, а также кладки перегородок превышает норму;
- обнаружены трещины в стенах;
- в квартире обнаружена плесень;
- газо- и теплоснабжение отсутствуют, как и электрощитки;
- расположение комнат изменено относительно проекта;
- отсутствует система вентиляции;
- наружные стены протекают;
- есть какие-либо другие дефекты, возникшие по вине застройщика, а также любые недоработки с его стороны.
На самом деле почти любой обнаруженный недостаток новой квартиры может послужить поводом предъявить претензию застройщику и потребовать от него компенсации. Дольщик в свою очередь имеет право не подписывать документы о приемке жилья, если у него есть претензии к застройщику. Это, во-первых, упростит инициацию составления претензии и защиты своих прав в суде, а во-вторых, будет стимулировать застройщика поскорее исправить все недоработки и не доводить дело до суда. Потому что в противном случае он, скорее всего, понесет еще большие убытки.
Вы должны попросить застройщика составить и подписать акт, где перечисляются все обнаруженные дефекты. Это его обязанность. Далее есть два пути:
- Не подписывать акт, а дождаться, пока застройщик исправит все недоработки. Но если вы не подписываете акт и при этом у вас НЕТ ПИСЬМЕННО ЗАФИКСИРОВАННЫХ НЕДОСТАТКОВ строительства, застройщик в свою очередь может заявить о том, что вы уклоняетесь от приемки и составить односторонний акт.
- Подписать акт приемки с перечислением обнаруженных дефектов. При этом важно вместе с застройщиком фиксировать каждый недостаток, проводить оценку стоимости всех работ/материалов, требуемых для устранения дефектов.
Обе стратегии при правильном подходе полностью рабочие. Но чтобы не допустить ошибок и не идти на поводу у недобросовестного застройщика, настоятельно рекомендуем обращаться к нашим специалистам. Уберегите себя от недобросовестных действий со стороны юристов застройщика!
Обратите внимание на следующий факт: на квартиру, как и на любой товар, есть гарантия. Согласно ФЗ №214, гарантия на квартиру, приобретенную по договору ДУ, составляет 5 лет. А начинается отсчет со дня подписания акта ее приемки. То есть, подписывая акт, не стоит думать, что тем самым вы принимаете работу застройщика в полной мере, а все последующие дефекты и их исправление ложатся только на ваши плечи.
Например, бывают случаи, когда при подписании акта все в полном порядке, а спустя пару лет по стенам идут большие трещины. Это тоже веский повод направить застройщику претензию. А если он ее отклонит или проигнорирует, — то и предпосылка для обращения в суд. Важно понимать, что закон в подобных ситуациях на стороне дольщика. Даже несмотря на то, что акт приемки квартиры был уже давно подписан. Более того, иногда даже если гарантийный срок давно истек, суд может установить, что те факторы, которые привели к появлению дефекта, либо же существовали изначально, были вызваны некачественным выполнением работ застройщиком. И в таком случае суд тоже будет на стороне дольщика. Поэтому не отчаивайтесь. Зачастую решение есть, и оно не такое сложное, как кажется.
Экспертиза строительных недостатков
Чтобы составить претензию застройщику нужно знать размер компенсации на устранение строительных недостатков. В претензии надо обязательно указать сумму, которую Вы потребуете с застройщика. Как это сделать? Необходимо обратиться к эксперту по строительно-технической экспертизе. Он приедет на осмотр квартиры, выявит все недостатки, отметит их и составит заключение эксперта. В нем будут указаны все дефекты объекта долевого строительства и необходимая сумма на их устранение. Заключение эксперта – это тот документ, на основании которого в дальнейшем суд взыщет с застройщика денежную компенсацию. Правильный выбор эксперта — это Ваш залог успеха и выигранное дело в суде. Мы сотрудничаем со многими экспертами в Москве и Московской области. На нашей консультации поможем выбрать наиболее опытных экспертов по самым демократичным ценам.
Составление претензии застройщику
Далеко не всегда имеет смысл доводить дело до суда. Если есть возможность урегулировать спор мирно и взыскать с застройщика неустойку в досудебном порядке. Советуем ею воспользоваться. Но в любом случае вам предстоит составить и направить застройщику соответствующую претензию.
Ваша задача — максимально точно, достоверно и с подтверждениями описать обнаруженные недочеты. Мы рекомендуем указывать буквально каждый пункт, потому как если вы что-то упустите, исправлять это, скорее всего, не будут. Непосредственно в претензии нужно указать сроки устранения дефектов, которые вы даете застройщику. В этом плане советуем быть реалистами и указывать объективные сроки — 45-90 дней в зависимости от количества обнаруженных дефектов.
Помимо устранения недостатков вы также вправе потребовать от застройщика:
- денежной компенсации в случае, если планируете самостоятельно исправлять недоработки компании;
- соответствующего снижения стоимости квартиры в зависимости от понесенных расходов на ремонт и исправление дефектов.
Претензия застройщику обычно подается в случаях, когда стороны не могут достигнуть консенсуса либо если дефекты квартиры носят очень существенный характер. То есть, недостатки невозможно устранить полностью, и они проявляются даже после попыток исправления.
Начиная составлять претензию, обязательно пропишите в ней сроки, в которые ждете от застройщика письменного ответа. Как правило, это десять дней. Всегда оформляйте подобные претензии в двух экземплярах. Вручать их можно лично либо отправлять заказным письмом по почте, но с обязательным уведомлением о его вручении. Второй вариант претензии с подписью и печатью застройщика остается у вас.
Теперь остается ждать. Если застройщик проигнорировал вашу претензию либо принял ее, пообещав все исправить, но так и не выполнил обещаний, можно приступать к следующему шагу — подготовке иска в суд.
Подготовка искового заявления
Итак, застройщик предпочитает игнорировать вашу претензию и не выполняет данных обещаний? Самое время приступить к подготовке искового заявления в суд.
Первым делом вы должны собрать пакет документов:
Копия договора долевого участия с приложениями. Здесь работает правило «Чем больше, тем лучше». Рекомендуем собрать все копии документов о проведении оплаты по ДДУ, заверенные банком, при наличии — копию договора переуступки прав, копии бумаг, что подтверждают оплату договора.
Претензия к застройщику. Та самая, о которой мы говорили выше. Обязательно нужно предоставить и документы, что подтверждают ее отправку.
Экспертное заключение специалиста с указанием всех недостатков квартиры и стоимостью их устранения.
Выписка ЕГРЮЛ в отношении вашего застройщика. Ее можно получить в электронном виде бесплатно на сайте ФНС.
Прочие документы: копия паспорта, справка о регистрации (форма №9), свидетельство о вашей временной регистрации, прочее.
Будет хорошо, если вы также сможете предоставить переписку с застройщиком. Она может помочь суду принять вашу позицию и более объективно оценить сложившуюся ситуацию.
В иске прописывается размер компенсации, которую требует истец. В том числе моральный ущерб. И здесь тоже есть важный момент. Многие дольщики указывают огромные суммы в качестве морального ущерба. Кто-то действительно рассчитывает получить крупную сумму. Другой просто хочет насолить недобросовестному застройщику. Но мы, как и любой юрист, разбирающийся в тонкостях ДДУ, не рекомендуем просить слишком уж крупные суммы. Такие требования все равно не удовлетворят. Поэтому будьте реалистами и, если уж запрашиваете моральную компенсацию, устанавливайте ее в пределах разумного.
Как выбрать судебную инстанцию правильно
У вас есть два варианта — суд общей юрисдикции либо же арбитражный суд. И на самом деле нет однозначного ответа, куда лучше обращаться. Потому как есть масса субъективных и объективных факторов, непосредственно влияющих на выбор. Например, размер ваших исковых требований, личная позиция судьи и даже тот факт, отстаиваете вы свои интересы самостоятельно или привлекли стороннего юриста.
Тем не менее мы готовы поделиться некоторыми наблюдениями из своей практики, которые могут помочь вам принять правильное решение:
- В арбитражных судах рассмотрение подобных исков, как правило, происходит быстрее и длится около 2-3 месяцев. Размер взысканных убытков на устранение недостатков обычно достигает 100%, как и в судах общей юрисдикции. А вот в уплате пятидесятипроцентного штрафа дольщику здесь в большинстве случаев отказывают.
- В районный или городской суд лучше всего обращаться по месту вашего жительства, а не нахождения застройщика. Дело в том, что судьи во втором случае могут быть более лояльны к компании-застройщику по разным причинам. А это в свою очередь может негативно сказываться на размерах выплат по вашему иску.
Однако не воспринимайте эти тезисы как исключительное руководство к действию. В некоторых ситуациях все может быть совершенно иначе — арбитражный суд затянет дело, а городской, несмотря на опасения, всецело поддержит вашу сторону. Соответственно, выбор судебной инстанции можно поставить на второе место. Лучше сконцентрироваться на подготовке к судебному процессу и сборе всех необходимых документов. Это намного важнее.
Участие в судебном процессе
Это, пожалуй, самый сложный и зачастую наиболее изнурительный этап всего процесса. Вы, как истец, должны взять на себя целый комплекс задач:
- Посещать заседания суда. При этом нужно не просто «присутствовать», а принимать активное участие в процессе. Например, при необходимости привлекать третьих лиц, просить отложить процесс в случае возникновения сложной ситуации, своевременно подготавливать и предоставлять требуемые судом документы, а вместе с ними и заявления, письменные объяснения, ходатайства, прочее.
- Продумать тактику своих действий для отстаивания собственных интересов в суде. Плюс нужно грамотно вносить в нее коррективы в случае необходимости. Подобные ситуации — не редкость. Поэтому в суде ваше умение быть гибким в сложных обстоятельствах особенно важно.
Некоторые сложности могут возникнуть даже в том случае, если суд первой инстанции успешно вынес решение в вашу пользу. По закону застройщик имеет право обжаловать это решение в течение тридцати дней. И зачастую застройщики этим правом пользуются. На самом деле они могут даже не рассчитывать, что решение суда изменится. У них другая цель — подольше растянуть рассмотрение дела и тем самым отсрочить получение исполнительного листа.
Разумеется, вы не можете каким-либо способом отнять у ответчика его законное право. Ваша задача — быть готовым к такому повороту событий. Поэтому вы должны сделать три вещи:
- В суде первой инстанции получить апелляционную жалобу.
- Ответить на каждый из аргументов застройщика при подготовке отзыва.
- Явиться на заседание суда по рассмотрению апелляции.
Если обратиться к нашему практическому опыту, то апелляционный суд меняет изначальное решение суда первой инстанции лишь в 5% случаев. А в 95% суд оставляет решение без изменений. Поэтому не стоит особенно волноваться, что в заведомо выигрышном деле суд внезапно встанет на сторону ответчика, а вы останетесь ни с чем. Подобные случаи — скорее очень редкое исключение из правил. Но это не повод слишком уж расслабляться.
Получение денег
Сложность в том, что получить решение суда в вашу пользу — это только половина задачи. Вам, как дольщику, предстоит взыскать с застройщика деньги. И здесь тоже есть нюансы.
В первую очередь вы должны знать, что решение суда обретает силу только спустя месяц со дня оглашения этого решения в окончательной форме. И только в том случае, если ни одна сторона не обжаловала данное решение. Если обжалование все же поступило, ситуация немного усложняется. Постановление суда вступит в законную в силу в день вынесения постановления со стороны апелляционной инстанции. При этом дольщику для получения исполнительного листа нужно дождаться пока дело вернется в суд первой инстанции.
Смоделируем ситуацию, когда решения суда вступило в силу. Что дальше?
А дальше дольщик должен получить исполнительный лист в суде, без которого взыскание денег будет невозможным. Далее этот исполнительный лист надо предъявить в банк, в котором открыт расчетный счет у застройщика. Узнать его можно, обратившись в налоговый орган. Другой вариант — обратиться в отдел судебных приставов и предъявить исполнительный лист там.
К сожалению, дальнейший процесс тоже нельзя назвать простым. Далеко не всегда застройщик сразу выплачивает деньги и стороны расходятся каждый со своим. Зачастую процесс получения денег превращается в настоящий квест, в котором приходится искать счета, имущество застройщика, узнавать дополнительную информацию о нем, прочее. Если, к примеру, у застройщика недостаточно средств для выплаты, но есть имущество, дольщику может потребоваться помощь отдела судебных приставов для взыскания средств. Но практика показывает, что и здесь процесс не самый быстрый и эффективный. Порой даже приходится обжаловать факт бездействия пристава в суде или вышестоящем органе.
Важно понимать, что взыскание компенсации с компании-застройщика за недостатки в строительстве и отделке квартиры — процесс не самый быстрый. Будьте готовы, что он может длиться до полугода, а порой даже больше. А уж если будет подано обжалование решения суда одной из сторон, можно смело прибавлять к этому сроку еще два-три месяца. Плюс увеличить сроки может судебная экспертиза. А если застройщику из-за финансовых трудностей требуется время, чтобы найти запрашиваемую сумму, сроки еще больше растягиваются.
Можно ли ускорить процесс?
Отчасти можно. Как минимум стоит обращаться к профессионалам в области юриспруденции, которые будут помогать вам на каждом из этапов — от проверки застройщика до получения вами всей суммы компенсации. Если у вас нет опыта в подобных вопросах, и вы недостаточно хорошо разбираетесь в юриспруденции, есть большие риски допустить на каком-то из этапов ошибку или неточность. Как итог — вы можете остаться без компенсации или получить ее спустя многие месяцы.
Если вам нужна квалифицированная и всесторонняя помощь специалистов по взысканию компенсации с застройщика по ДДУ, обращайтесь к нам. К вашим услугам опытные юристы, которые регулярно участвуют в подобного рода судебных разбирательствах и уже выработали оптимальную стратегию работы.
Но в любом случае вы должны понимать, что все перечисленное невозможно сделать за несколько дней или даже недель. К сожалению, далеко не все зависит от нас и от вас. Однако со своей стороны мы гарантируем все возможное, чтобы ускорить и оптимизировать этот процесс.
Что можно взыскать в суде кроме расходов на устранение строительных недостатков?
Будет полезно знать, что кроме самих расходов на устранение недостатков в квартире от застройщика, в суде Вы сможете также потребовать:
- Неустойку в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки. Взыскивается, если застройщик добровольно не выплатил дольщику сумму на устранение недостатков по досудебной претензии. Об этом сказано в п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей».
- Штраф 50% от цены иска (стоимости восстановления недостатков).
- Расходы на строительно-техническую экспертизу.
- Компенсацию морального вреда.
- Расходы на юриста или адвоката.
Реальные отзывы
