Как грамотно составить претензию застройщику в 2022 году
Вот и настал тот долгожданный момент, когда Вы получили уведомление от застройщика с приглашением принять квартиру. Учитывая нынешнюю цену квартир от застройщика, участник долевого строительства не рассчитывает увидеть в ней недостатки. Однако, дольщики часто сталкиваются с проблемами, вызванными некачественным строительством со стороны застройщика.
Претензия к застройщику – первый шаг в решении этой проблемы, а квалифицированно написанная претензия поможет вам добиться лучших результатов в устранении недостатков или оплате неустойки. В этой статье мы расскажем, как максимально компетентно составить претензию застройщику, чем стоит руководствоваться, и что делать в случае непредвиденных ситуаций.
Основания для подачи претензии застройщику
Заявление (претензию) застройщику стоит подавать, если он нарушил обязательства, прописанные в договоре или установленные законом. Именно поэтому важно изучать документацию многоквартирного дома и договор участия в долевом строительстве еще на этапе его подписания.
Перед подачей претензии Вам стоит еще раз изучить условия договора долевого участия в строительстве, чтобы точно знать, какие именно требования были нарушены застройщиком. Например, договором долевого участия регулируется срок передачи квартиры. Качество передаваемого дольщику жилья регулируется как самим договором, так и законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и иными нормативно-правовыми документами РФ (ГОСТ и СНиП).
В ст. 7 закона № 214 — ФЗ сказано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Список проблем, с которыми можно обращаться с претензией к застройщику большой. Однако, на практике сложился определенный перечень вопросов, по которым дольщики пишут претензии застройщику. Вот некоторые из них:
- нарушения сроков строительства, обозначенных в договоре;
- заметные изменения в площади квартиры, как в меньшую, так и в большую сторону;
- ненадлежащее качество квартиры при передаче её покупателю от застройщика;
- плохое качество отделки квартиры от застройщика;
- после передачи квартиры покупателю, во время проживания, были обнаружены гарантийные проблемы в качестве выполненных работ;
Предъявлять претензию можно по любой из указанных причин нарушения условий договора или закона. На каждое такое нарушение можно писать отдельную претензию или же объединить все свои требования в одной претензии.
Как правильно следует написать претензию застройщику на устранение недостатков
В случае обнаружения недостатков при приемке квартиры от застройщика, дольщик по своему выбору имеет право требовать:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Для составления претензии, нужно письменно зафиксировать все недостатки, которые были обнаружены в квартире. Это можно сделать как самостоятельно, так и прибегнуть к помощи профессионального приемщика. В отличие от вас, приемщик знает, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры, а также основные недостатки в новостройке: неровный пол, стены, сколы на окнах, неправильно установленные радиаторы отопления, не работает система вентиляции в доме, промерзание стен и т.д. Стоимость приемки квартиры в Москве начинается от 3 000 рублей. Не такие большие деньги, если речь идет о квартире стоимостью несколько миллионов или десятков миллионов рублей.
Обратите внимание, что перед подписанием акта приема – передачи квартиры надо очень внимательно осмотреть квартиру при дневном свете с профессиональным экспертом, который укажет на все недостатки в квартире. Никогда не принимайте объект долевого строительства вечером или ночью, иначе вы не сможете увидеть все дефекты.
Все выявленные недостатки необходимо перечислить в претензии. В качестве доказательства к претензии можно приложить список дефектов от профессионального приемщика или заключение экспертизы с фотографиями недостатков.
Полезно будет изучить вопрос и с юридической стороны, подготовить перечень нормативно – правовых и законодательных актов, которые являются достаточными основаниями для предъявления претензий. В таком случае, стоит обратиться к профессиональным юристам, которые смогут изучить договор долевого участия и подобрать верные и подходящие статьи Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и ФЗ «О защите прав потребителей».
Отправить претензию застройщику можно почтой России заказным письмом с описью или вручить лично в офисе компании. При личном вручении приготовьте второй вариант претензии застройщику, на котором он поставит отметку о принятии.
Образец претензии к застройщику
Общего образца претензии к застройщику, учитывающее все нюансы именно вашей проблемы, не существует. В каждой квартире у каждого дольщика будут свои недостатки и свои условия договора участия в долевом строительстве. В данном вопросе стоит руководствоваться формальным стилем написания письма, указывая в нем все необходимые для рассмотрения претензии данные.
В таком виде письма стоит указать следующие данные:
- Наименование организации застройщика и ее юридический адрес;
- Свои контактные данные, как участника долевого строительства, такие как: фамилия, имя, отчество (при наличии), адрес фактического проживания и телефонный номер, для получения обратной связи;
- Основные данные договора долевого участия, заключенного с застройщиком (его номер, а также дата заключения);
- Основные данные по объекту долевого участия (площадь, количество комнат, этаж, подъезд, номер квартиры, адрес и т.д.);
- Четкое и детальное описание проблемы или нарушения, с указанными ссылками на подтверждающие документы или статьи законодательных актов (если они имеются);
- Необходимо приложить копии тех документов, на которые отправитель ссылается в претензии к застройщику;
- Список требований, который вы предъявляете отвечающей стороне, и которые удовлетворили бы вас (выплата неустойки, и в каком размере, или устранение недостатков в квартире и в какие сроки);
- Реквизиты банковского счета, если основным требованием является выплата неустойки или денежной компенсации за недостатки;
- Подпись отправителя, а также дата написания претензии к застройщику.
Саму претензию вы можете дополнить любыми данными и документами, которые посчитаете нужными и полезными для доказательства правоты в регулируемом вопросе. Прикреплять эти документы стоит непосредственно к претензии, в виде копий документов, а также с выделением обязательных к обращению внимания застройщика моментов.
Главное, чтобы претензия к застройщику имела достаточную доказательную базу, аргументацию и мотивацию для необходимого вам решения проблемы. Тогда вы с большей вероятностью добьетесь желаемых результатов и удовлетворения претензии от застройщика.
Необходимые документы, прилагаемые к претензии застройщику
При подаче претензии стоит отталкиваться от причины вашего обращения. Однако, есть некоторые документы, которые будут актуальны для всех обращений. Это документы, в которых подтверждается право заявителя обращаться к ответчику с претензией, проще говоря, документы, которые доказывают участие обоих сторон в данной жалобе. К ним можно отнести такую документацию:
Договор долевого участия (и если заключался, то и договор уступки права требования);
Акт приема - передачи недвижимости (если он составлялся);
Заключения независимой экспертизы (в случае, если вы проводили ее самостоятельно);
Дефектный акт (протокол недостатков) – документация, в которой были зафиксированы все выявленные недостатки, неисправности и недочеты, а также указаны способы и возможности их устранения.
Дополнительно вы можете приложить любые доказательства и документы, которые посчитаете необходимыми и важными для аргументации вашей позиции и обоснованности требований по устранению недостатков или взыскания материальной неустойки.
Оригиналы документов предоставлять нет необходимости. Будет достаточно приложить копии высокого качества печати с выделенными местами для обращения внимания застройщика.
В какой срок застройщик обязан устранить недостатки
При идеальном раскладе событий, сроки требования по устранению недостатков должны быть указаны в договоре участия в долевом строительстве. Однако, если в документах нет отдельно прописанного пункта о сроках устранения недостатков, то для их регламентации стоит обратиться к нормативно – правовым и законодательным актам.
К сожалению, там тоже получить четкий и конкретный ответ на заданный вопрос не представляется возможным. Так, в Федеральном законе № 214-ФЗ, регулирующим права и обязанности участников договора долевого строительства, не устанавливает точных сроков исполнения данных обязательств. В нем существует лишь оговорка на то, что «покупатель имеет право на то, чтобы устранение недостатков произошло в разумный срок». Выясняется, что конкретных временных рамок, не существует. Кто и как будет определять этот разумный срок остается только догадываться. Мы считаем, что разумный срок для каждого недостатка свой. Логично предположить, что устранить царапину на двери удастся гораздо быстрее, чем поменять окна со сколами.
Время на устранение недостатков указывается в письме-претензии отправителем, а, соответственно, это решение будет лежать на вас. Зачастую, сроком устанавливают временной промежуток в 45 календарных дней, исходя из норм Федерального закона № 2300-1, который регулирует вопрос защиты прав потребителей. В статьях данного закона именно этот срок указывается как необходимый для устранения недостатков в товаре.
По итогу, сроки вы можете установить различные и, удовлетворяющие именно ваши потребности и желаниям. Однако, в этом вопросе стоит проконсультироваться со специалистами в различных областях затрагиваемой темы, как со стороны строительства, так и со стороны юриспруденции и права.
Отдельно стоит отметить, что начало отсчета срока об устранении недостатков застройщиком регулируется моментом получения письма с претензией застройщиком. Поэтому важно отправлять застройщику заказное письмо, о доставке и вручении которого вас уведомят, или же привести письмо – претензию в официальный офис застройщика и вручить лично в руки.
Что делать, если застройщик не ответил на претензию или ответил отказом
К сожалению, направление претензии к застройщику не гарантирует положительный ответ и готовность устранять недостатки или выплачивать неустойку в установленные в обращении сроки.
Чаще всего, застройщики будут тянуть с ответом или, вовсе ссылаться на отсутствие должных доказательств гарантийных недочетов, обозначенных в обращении. Застройщику не выгодно и практически бессмысленно тратить время и денежные средства на устранение недочетов в уже сданных объектах строительства.
Итак, если застройщик не отвечает на направленную участником договора долевого строительства претензию и запрос на устранение недостатков, то можно направить ему повторную претензию с требованием о выплате неустойки. В случае если и это обращение застройщик проигнорирует, то следующей инстанцией для обращения становится суд.
Доводя дело до судебного разбирательства, участник долевого строительства дополнительно может рассчитывать на взыскание неустойки (обычно она регламентируется суммой в 1% от суммы, затраченной на исправление дефектов за каждый день просрочки срока, указанного в договоре или претензии), кроме того, застройщику может быть назначен штраф в размере до 50% от суммы исправления недостатков и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В ходе этой статьи, выясняется, что обращение с письмом – претензией к застройщику дело относительно серьёзное и достаточно сложное за счет отсутствия достаточной регламентации и регулирования этого вопроса в официальной нормативно – правовой и законодательной документации.
Добиться от застройщика положительного и удовлетворяющего вас решения мирным путем бывает сложно, а иногда даже практически невозможно. Поэтому важно изучить все возможные вопросы и «подводные камни» еще на моменте соглашения и подписания договора об участии в долевом строительстве. Обращайтесь и сотрудничайте только с проверенными застройщиками и обязательно консультируйтесь с юристами, которые помогут грамотно решить любые возникающие сложности и неопределенные вопросы.
Но, даже если неприятная ситуация уже произошла, то не стоит отчаиваться, и всегда стоит идти до конца и добиваться решения конфликта в вашу пользу и удовлетворения собственных потребностей. Доводя дело до суда, обязательно прибегайте к помощи грамотных и квалифицированных адвокатов, которые уже имеют большой опыт в урегулировании подобных вопросов. Стойте на своем, и всегда помните, что правда на вашей стороне!
Реальные отзывы
