Перспективы суда с застройщиком в 2022 году
Начнем с главного!
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, застройщик обязан заплатить дольщику неустойку в случае нарушения срока передачи квартиры, указанной в договоре. Если сроки нарушены существенно, сумма неустойки вполне может исчисляться сотнями тысяч, а порой даже миллионами рублей.
Но, как вы уже поняли, не все так гладко. На сегодня около 80% новостроек на территории Москвы и МО сдаются с нарушением сроков. При этом компенсации от застройщика добиваются лишь единицы. Многие предпочитают просто подождать и не доводить дело до суда. Но это неправильно. Если ваши интересы так или иначе притесняют, а закон при этом на вашей стороне, нет ни одной причины мириться с ситуацией. Необходимо обращаться в суд и требовать компенсации. И сейчас вы узнаете, как это сделать правильно, сколько времени займет разбирательство и когда вы получите компенсацию.
Проверка застройщика
Это один из самых неочевидных этапов взыскания неустойки, но он критически важен. Ведь если застройщик не платежеспособен, взыскать с него деньги физически не получится. Вы просто потеряете время зря. Ни одна юридическая фирма не возьмется за дело, если с застройщика нечего взять. Это логично.
Очевидно, что рядовой дольщик не разбирается и не должен разбираться в бухгалтерском балансе застройщика. И уж тем более он не может предсказать финансовую стабильность и надежность компании. Поэтому в данном вопросе рекомендуем сразу обращаться к специалистам. Составление отчета по итогам проверки застройщика — недорогая услуга. Зато она поможет вам получить исчерпывающую информацию по финансовому положению компании и принять правильное решение об инициации судебного разбирательства.
Расчет неустойки для дольщика
Вы можете рассчитать размер неустойки самостоятельно, используя простую формулу:
Размер неустойки = СД × 1/300 × СР × ДП × 2
Пояснения:
- СД — сумма договора
- СР — ставка рефинансирования по Центробанку Российской Федерации
- ДП — число дней просрочки
Двойной размер неустойки предусмотрен, если участником долевого строительства является гражданин (физлицо). В период неустойки текущая ставка рефинансирования может измениться, в том числе несколько раз.
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ
| Цена договора: | 3 000 000,00 руб. | Период просрочки: | с 08.01.2022 по 09.01.2022 |
| Статус: | физическое лицо | Расчёт ставки: | на день фактического исполнения |
| Цена договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка | ||
| с | по | дней | ||||
| 3 000 000,00 | 08.01.2022 | 09.01.2022 | 2 | 8.5 | 3 000 000,00 × 2 × 2 × 1/300 × 8.5% | 3 400,00 р. |
| Итого: | 3 400,00 руб. | |||||
Составление претензии застройщику
Лучше всего доверить составление претензии специалистам, чтобы не допустить грубых ошибок и не потерять время зря. Но если вы все же решили составить ее самостоятельно, следуйте нашим рекомендациям:
- В «шапке» обязательно укажите контакты застройщика, которому направляете претензию. Их можно взять непосредственно в договоре долевого участия. Также укажите, от кого направлена претензия: ФИО, номер телефона, адрес регистрации.
- В основном тексте претензии необходимо указать всю ключевую информацию:
- о том, что между вами и застройщиком был заключен договор долевого участия (обязательно укажите номер договора);
- о том, какая дата сдачи объекта прописана в договоре;
- о сути вашей претензии;
- о количестве дней просрочки;
- о том, что из-за несоблюдения сроков сдачи объекта вы понесли дополнительные материальные траты (например, снимали жилье);
- о причинении морального вреда.
- Далее необходимо рассчитать общую сумму неустойки + моральный вред, указать реквизиты для оплаты неустойки, поставить дату и подпись в конце претензии.
Приводим пример заполненной претензии застройщику:
Вы можете использовать этот пример в качестве ориентира или скачать шаблон и заполнить его.
Направление претензии застройщику
Практика показывает, что в 90% случаев застройщики никак не реагируют на такие претензии и приходится направлять иск в суд. Но оставшиеся 10% все-таки дают вам шанс взыскать неустойку и не доводить дело до судебного разбирательства. Поэтому полностью отказываться от этого хода мы не рекомендуем.
Подготовленную претензию необходимо направить по актуальному адресу застройщика ценным письмом с описью вложения. В описи необходимо указать «досудебная претензия по ДДУ № __ от ____ года». Обязательно сохраните квитанцию, а также опись вложения. Отслеживать статус доставки письма с претензией можно непосредственно на сайте Почты России.
Застройщик не отвечает на претензию: что делать?
В настоящее время в российском законодательстве попросту нет четких сроков ответа застройщика на претензию дольщика. Но это не значит, что девелопер вправе тянуть с ответом на протяжении месяцев, тем самым нарушая законное право своего клиента. Поэтому в таких случаях мы можем руководствоваться следующими сроками:
- Сроки, что указаны в ДДУ. В подавляющем большинстве случаев застройщик оставляет себе 30 дней на рассмотрение обращений.
- 10-14 дней — согласно правилам ст. 5 Гражданского Кодекса РФ об обычаях делового оборота (действует, если в ДДУ не указано другое).
Если дольщик соблюдает все формальности и корректно составляет претензию, застройщик обязан отреагировать. На практике девелоперы обычно отправляют отписки. Но в некоторых случаях просто игнорируют претензию и никак на нее не отвечают.
Здесь есть важный момент. Даже если представитель застройщика не получил претензию и письмо вернулось отправителю, девелопер все равно считается уведомленным о претензии.
Итак, отталкиваемся от того, что застройщик проигнорировал вашу претензию и никак не отреагировал. Для начала перечислим, что вам точно НЕ СТОИТ делать:
- ждать, что у застройщика заговорит совесть и он все же пойдет вам навстречу спустя какое-то время;
- самому придумывать оправдания для застройщика: «претензия не дошла», «ответственный человек не был на месте» и прочее;
- повторно направлять претензии застройщику, надеясь, что на какую-то из них он все-таки отреагирует;
- направлять жалобы в жилинспекцию, роспотребнадзор, прокуратуру или другие администрации.
Перечисленные действия точно не дадут желаемых результатов, а только отберут у вас силы, нервы и драгоценное время. Вам необходимо готовиться к обращению в суд — это единственно верный вариант в подобной ситуации.
Тут также стоит принять правильное решение, в какой суд вы будете обращаться, потому как есть нюансы.
Для подачи апелляционного заявления у вас есть ровно 1 месяц!
У вас есть четыре варианта — обратиться:
- в арбитражный суд;
- в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика;
- в суде общей юрисдикции по вашей постоянной регистрации (прописке);
- в суд общей юрисдикции по месту исполнения Договора (ДДУ).
Во всех случаях есть свои особенности, поэтому рассмотрим их подробнее.
Обращение в арбитражный суд
Если застройщик проигнорировал вашу претензию, юристы (и мы в том числе) не рекомендуем в настоящий момент обращаться в арбитражный суд. До 2021 года в арбитражном суде была отличная практика по взысканию неустойки с застройщика по договору долевого участия. Мы активно судились и выигрывали. Судьи взыскивали в нашу пользу 100% неустойки и штраф 50%. В арбитраже упомянутая статья ст. 333 ГК РФ тоже применялась, но очень редко. И этим пользовались дольщики и юристы, желающие наказать недобросовестного застройщика и взыскать с него неустойку. Однако, с 2021 года практика в арбитражном суде резко изменилась в худшую сторону. Судьи активно начали применять ст. 333 ГК РФ и сильно занижать размер неустойки и штрафа. Это привело к тому, что взыскивать неустойку через арбитраж стало невыгодно.
Обращение в суд общей юрисдикции
Как уже было сказано ранее, иск можно подать в 3 разных районных суда. Мы рекомендуем подавать иск в районный суд по месту вашей постоянной или временной регистрации. Это поможет минимизировать риски по снижению неустойки судом на основании ст. 333 ГК РФ. Так уж сложилось, что местные суды по адресу застройщика могут быть ангажированы и, они чаще принимают решения в их пользу.
Второй вариант, рекомендуем подать исковое заявление в суд по месту исполнения Договора долевого участия, то есть по адресу строительства Вашего дома. Тут тоже шансов у застройщика на сильное снижение неустойки по ст. 333 ГК РФ будет меньше.
Чтобы инициировать судебный процесс в суде общей юрисдикции (районном, городском или межрайонном), вам нужно:
Составить судебный иск, руководствуясь правилами, прописанными в ст. 131 ГПК РФ.
Подготовить обязательное приложение к судебному иску — договор долевого участия, заключения профильных экспертов, а также другие доказательства и важные документы, подтверждающие вашу позицию.
Рассчитать сумму неустойки, используя приведенную выше формулу или онлайн-калькулятор.
Выбрать подходящий суд с учетом территориальной подсудности.
Принять участие непосредственно в судебном процессе.
Здесь тоже есть нюансы, о которых мы должны упомянуть. Во-первых, законодательство в данной сфере регулярно обновляется, поэтому подача иска и участие в судебном разбирательстве требуют хорошей юридической подкованности. Во-вторых, каждая юридическая ситуация по-своему уникальна. И наличие конкретных судебных прецедентов еще не гарантирует идентичного исхода в вашем деле. Поэтому, опять-таки, рекомендуем обращаться к экспертам и заручиться их помощью. Так вы существенно увеличите шансы на исход дела в свою пользу.
Подготовка искового заявления
Корректно составленный иск обязательно включает в себя следующие пункты:
- Полное наименование органа (суда), куда подается иск (в правом верхнем углу документа).
- Данные истца — ФИО, контакты, номер телефона, адрес для корреспонденции.
- Данные доверенного лица, которое представляет интересы истца, если такое лицо привлекается к работе.
- Информация о застройщике, которую можно взять из договора долевого участия.
- Юридический и (при несовпадении) фактический адрес застройщика.
Что касается непосредственно основного текста заявления, то в нем необходимо максимально полно и детально раскрыть суть претензии, привести доказательства, предоставить ссылки на нормативные акты, подтверждающие вашу позицию.
В тексте искового заявления необходимо:
- указать, как именно были нарушены ваши права и свободы (либо существует угроза их нарушения);
- выставить собственные требования, возникшие вследствие нарушений;
- перечислить обстоятельства, на которых основывается исковое заявление;
- привести доказательства, подтверждающие доводы истца;
- обосновать запрашиваемую сумму неустойки;
- предоставить информацию, что досудебный порядок был полностью соблюден;
- перечислить список документов, прилагаемых к исковому заявлению.
К иску необходимо приложить следующие документы: почтовую квитанцию и опись об отправке копии иска ответчику, сведение об уплате государственной пошлины (если сумма иска больше 1 000 000 рублей), само заявление, доверенность в случае, если истца представляет другое лицо, документы, подтверждающие обстоятельства, прописанные в иске (ДДУ, акты осмотра квартиры, акт приема-передачи квартиры, проектно-сметная документация, заключение эксперта и прочее), доказательства безуспешной попытки урегулировать проблему в досудебном порядке, расчет запрашиваемой денежной суммы компенсации.
Участие в судебном процессе
Когда дело доходит непосредственно до судебного процесса, от истца требуется:
- Посещать судебные заседания.
- Реагировать на действия ответчика. Например, при необходимости привлекать третьих лиц, просить отложить процесс и так далее.
- Своевременно подготавливать и предоставлять запрашиваемые судом документы: заявления, ходатайства, письменные объяснения, прочее.
- Выработать и по мере необходимости корректировать тактику действий в случае изменения обстоятельств.
Естественно, вы можете привлечь доверенное лицо, которое будет представлять ваши интересы в суде. Наш опыт показывает, что такое решение в большинстве случаев является правильным. Ведь среднестатистический гражданин не имеет достаточного опыта и знаний для эффективной защиты своих интересов в суде. Кроме того, по определенным спорам всегда есть уже устоявшаяся практика в судах, которую необходимо знать.
Обжалование решения суда (дольщиком или застройщиком)
Естественно, обжаловать решение суда может не только ответчик (застройщик), но и истец (дольщик), если он не согласен с этим решением. Например, вы можете обжаловать его в ситуации, когда суд существенно уменьшил размер исковых требований или вообще отказал в удовлетворении вашего иска.
Для подачи апелляционного заявления у вас есть ровно 1 месяц!
После того, как дольщик подает апелляционную жалобу, судья может оставить ее без движения в течение 5 дней с момента получения и назначить срок для устранения нарушений, если таковые имеются. Если нарушения были устранены далее жалоба передается в апелляционный суд. Если нарушения не устранены, то апелляционная жалоба считается неподанной и решение суда вступает в законную силу.
Здесь важно сделать акцент на сроках рассмотрения обжалования в апелляционном суде. Считается, что срок рассмотрения апелляционной жалобы составляет 2 месяца. Однако в реальности подобные дела обычно затягиваются по разным причинам. Самая распространенная — непередача судом материалов дела суду второй инстанции. Поэтому стоит быть готовым, что рассмотрение апелляционного заявления затянется.
Сколько длится суд с застройщиком по неустойке?
Вы должны понимать, что взыскание неустойки с застройщика в судебном порядке — процесс далеко не быстрый. И чем раньше вы инициируете судебный процесс, тем быстрее добьетесь результата. По статистике подобные дела в среднем длятся около 4 месяцев. А в некоторых случаях могут растягиваться до 7-8 месяцев. Естественно, обратившись к специалистам, можно существенно ускорить этот процесс.
В любом случае не стоит ожидать, что после подачи иска в суд вы спустя неделю получите судебное решение и застройщик в кратчайшие сроки выплатит вам всю сумму неустойки. К сожалению, процесс занимает много времени и в нем хватает подводных камней. Но лучше потерять время, получив в итоге неустойку, чем просто ждать пока застройщик выполнит свои договорные обязательства добровольно.
Получение денег
Итак, вы выиграли судебное дело. Казалось бы, на этом все — деньги за неустойку у вас в кармане. К сожалению, пока что это не так. Как показывает наш многолетний опыт участия в подобных разбирательствах, выиграть процесс в суде — это лишь часть задачи. А с получением денег нередко возникают дополнительные трудности.
Далее вы должны предъявить в банк застройщика исполнительный лист вместе с соответствующим заявлением. Для этого также необходимо заранее узнать его банковские реквизиты. Они, как правило, содержатся в договоре. Либо вы можете отправить соответствующий запрос в налоговую инспекцию, чтобы получить справку об открытых счетах застройщика в банках с нужными реквизитами.
Далее вы должны предъявить в банк застройщика исполнительный лист вместе с соответствующим заявлением. Для этого также необходимо заранее узнать его банковские реквизиты. Они, как правило, содержатся в договоре. Либо вы можете отправить соответствующий запрос в налоговую инспекцию, чтобы получить справку об открытых счетах застройщика в банках с нужными реквизитами.
После того, как вы предъявляете исполнительный лист в банк, в течение недели деньги должны поступить на ваш счет. Но! В некоторых случаях они так и не поступают. Соответственно, предстоит выяснить, почему. Скорее всего, имеет место одна из причин:
- В исполнительном листе или в вашем заявлении допущены ошибки.
- У застройщика недостаточно средств на счете.
- Счет в банке был закрыт застройщиком.
Вторая причина является наиболее распространенной в нашей практике. К слову, именно поэтому в начале статьи мы и рекомендовали первым делом проверять платежеспособность застройщика.
Что же делать, если в течение недели средства так и не поступили?
В такой ситуации у вас есть два варианта действий:
- Просто подождать, когда деньги поступят. Бывает так, что они приходят с опозданием. Но просто ожидать этого обычно не совсем правильно.
- Отозвать исполнительный лист, после чего передать его в УФССП. Вполне вероятно, что у застройщика есть счета в нескольких банках. В данном случае приставы направляют требования о списании средств во все банки, чтобы взыскать деньги в вашу пользу.
Во многих случаях именно второй алгоритм действий оказывается наиболее эффективным и результативным. Поэтому просто сидеть и ждать, когда от застройщика все-таки придет сумма неустойки, мы не рекомендуем. Ожидание может так ни к чему и не привести.
Шаблоны исковых заявлений
о взыскании неустойки за просрочку и дефекты
В Сети вы без проблем найдете все необходимые шаблоны исковых заявлений и претензий застройщику, чтобы не пришлось подготавливать и заполнять их полностью вручную. Мы же предоставим несколько актуальных образцов, которые вы можете использовать:
Вы можете использовать и другие шаблоны. Главное — соблюдение правильной структуры и предоставление в исковом заявлении или претензии всех необходимых данных для взыскания неустойки.
Перед подачей иска рекомендуем тщательно ознакомиться с Федеральным законом № 214 от 30 декабря 2004 года. В нем содержится значительная часть информации о взаимоотношениях и ответственности сторон. Если же у вас нет времени и желания разбираться во всех тонкостях законодательства, обращайтесь к специалистам и доверьте задачу подачи иска в суд на недобросовестного застройщика профессионалам.
Напоследок хотим дать несколько полезных советов:
- Перед подачей запроса на неустойку по ДДУ обязательно проверьте, началась ли просрочка. Дело в том, что застройщики зачастую вносят несколько дат в договор, вследствие чего дольщики не знают, когда действительно начинает длиться неустойка.
- Нет необходимости носить претензию непосредственно в офис застройщика. Вероятнее всего, у вас ее либо не примут, либо скажут оставить для рассмотрения, а затем «забудут» о ее существовании.
- Не стоит «копить неустойку» и дожидаться более выгодного момента для подачи искового заявления. Чем крупнее накопится сумма, тем больше судья ее «срежет».
- Не бойтесь, что вам в итоге не выдадут ключи от квартиры из-за того, что вы взыскали с застройщика неустойку. Это нормальная юридическая практика. Более того, многие застройщики после завершения судебного разбирательства стремятся как можно скорее передать ключи, чтобы избежать новых судов. И помните, что закон на вашей стороне.
- Если застройщик просит вас дать ему отсрочку на месяц, полгода и т. д. и не доводить дело до суда, не соглашайтесь. Если он обанкротится, вы в итоге не получите ничего.
И самое главное! Не стоит рисковать и отказываться от услуг квалифицированного юриста. Есть множество прецедентов, когда дольщик в стремлении сэкономить пытается самостоятельно взыскивать с застройщика неустойку через суд, но проигрывает дело. Повторимся: наличие похожих или даже почти идентичных прецедентов еще не гарантирует, что ваше дело в суде пойдет по тому же пути, вы одержите победу и получите всю затребованную сумму неустойки.
О чем они (важное и кратко)
- С 26 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года неустойка за нарушение сроков строительства не начисляется.
- С 26 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года убытки за нарушение сроков строительства не учитываются.
- С 26 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года неустойки и штрафы по закону "О защите прав потребителей" не начисляются.
- При расторжении ДДУ не начисляются проценты за пользование денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ и не начисляются проценты за просрочку срока на добровольную выплату суммы договора при его расторжении.
- С 26 марта 2022 года по 31 декабря 2022 года наложен мораторий на взыскание денежных средств с застройщика в Банках. То есть решение суда нельзя исполнить.
- Уведомление о готовности объекта долевого участия теперь может быть отправлено и в форме электронного документа по Вашему адресу электронной почты.
- При обнаружении существенных недостатков в квартире составляется акт осмотра с экспертом. Этого эксперта должен согласовать застройщик.
- При отсутствии существенных недостатков в квартире они указывается в передаточном акте и должны быть устранены застройщиком.
- При обнаружении существенных недостатков в квартире можно либо попросить застройщика устранить недостатки, либо расторгнуть договор долевого участия.
- Застройщик обязан устранить недостатки в срок не более 60 календарных дней.
- Если застройщик не устранил недостатки в течение 60 календарных дней, то можно обратиться в суд с требованием денежной компенсации на самостоятельное устранение недостатков или уменьшить сумму по договору на стоимость устранения данных недостатков.
- Застройщик возмещает расходы на эксперта, если недостатки подтверждены этим экспертом.
- К отношениям по приемке объекта долевого строительства применяется только 214-ФЗ.
Реальные отзывы
