Помощь юриста по ДДУ

ДДУ заключается исключительно в письменной форме. Он обязательно подлежит госрегистрации, считается заключенным и имеющим силу с момента данной регистрации. Кроме того, договор может быть заключен в формате электронного документа, обязательно подписанного усиленной квалифицированной Е-подписью. Если ДДУ не зарегистрирован, он считается недействительным. Будьте внимательны. Мы сталкивались с подобными ситуациями в своей юридической практике.

По правовой природе это абсолютно разные договоры. При этом для дольщика особой разницы нет. ДДУ заключается напрямую с застройщиком. А договор уступки права требования — с другим дольщиком, который уже купил у застройщика квартиру. По сути вы покупаете квартиру со вторых рук. По этому договору все права и обязанности, предусмотренные ДДУ, переходят от первоначального дольщика к новому. Все права требования первоначального дольщика сохраняются за последующим, включая взыскание с застройщика неустойки за несоблюдение сроков передачи жилья, взыскание убытков за некачественный объект, взыскание убытков за некачественный ремонт квартиры и т.д.

При подписании ДДУ в договоре должно быть максимально исчерпывающее описание объекта, точные сроки ввода в эксплуатацию и сроки его передачи участнику долевого строительства, итоговая стоимость квартиры и список гарантийных обязательств компании-девелопера.

Дольщик вправе требовать компенсацию в ряде случаев:

• площадь готовой квартиры стала меньше, чем указана в договоре;
• сроки ввода жилья в эксплуатацию и передача его дольщику были сорваны;
• недвижимость построена с нарушениями и не соответствует требованиям по качеству;
• выполнен некачественный ремонт в квартире, если она покупалась с готовой отделкой;
• застройщик объявил о банкротстве.

Как видите, ситуаций, предусматривающих выплату компенсации, много. Но чтобы реально получить деньги, рекомендуем работать только с опытными юристами по ДДУ.

Лучше сразу обратиться к опытным юристам (например, к нам) за бесплатной консультацией. Если срок задержки составляет более 2 месяцев, то уже можно предпринимать действия по взысканию неустойки. Во-первых, надо проанализировать его финансовое состояние. Узнать, чем вызвана задержка строительства. Если проблема не в финансовых трудностях, то далее надо составить претензию и отправить застройщику. Если ответа не последовало, то подавать иск в суд. Если у застройщика закончились деньги на строительство, то взыскивать неустойку смысла нет. Денег можно и не получить.

В суде дольщик может рассчитывать на 40-100% от заявленной суммы неустойки. Что это значит? Как известно, в суде неустойка снижается по требованию застройщика на основании статьи 333 ГК РФ. Размер снижения зависит от обстоятельств, которые привели к задержке передачи квартиры. Если они были объективные и вынужденные (форс-мажор, ковид, банкротство подрядчика, изменение законодательства, нарушение закона органами власти и т. д.), то суд сильно снизит неустойку. Если задержка строительства произошла только из-за небрежности застройщика (нехватка денег, нехватка строителей, несвоевременное согласование необходимой документации и т.д.), то она будет снижена не сильно. Кроме того, имейте ввиду, что на размер снижения по статьи 333 ГК РФ влияет судебная практика региона, где вы судитесь, практика вашего суда и банально настроение судьи. Чтобы взыскать максимально возможный в данном случае размер неустойки, пользуйтесь услугами только квалифицированных юристов.

Несоблюдение норм качества при строительстве со стороны застройщика — это веский повод для получения компенсации. В зависимости от конкретной ситуации необходимо обращаться либо в суд, либо в Минстрой. В вопросах качества строительства нужно руководствоваться федеральными законами № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и № 2300-1 «О защите прав потребителей». Они закрепляют за дольщиком право требовать от застройщика устранение дефектов при строительстве, возмещение расходов плюс моральную компенсацию.

Это довольно сложная ситуация, но не безвыходная. Стратегия действий зависит от текущих обстоятельств. Если многоквартирный дом уже был сдан в эксплуатацию, то признание права собственности проводится через суд. Если дом еще на стадии строительства, вы должны внести себя в реестр требований, который составлен кредиторами. Есть также некоторые особенности работы в случае, когда застройщик строил для вас апартаменты. Но даже в подобных ситуациях есть несколько вариантов действий. Главное — не опускать руки и обращаться к специалистам. Закон на вашей стороне, помните об этом!

Потребуется сам договор участия в долевом строительстве, плюс чек, квитанция или платежное поручение из банка об оплате за квартиру. Также нужен акт приема-передачи, если квартира уже передана, данные о понесенных расходах (договор аренды квартиры, банковская выписка, прочее), доказательства нарушения фирмой-застройщиком условий договора (заключение эксперта и прочее).