Одна из наиболее распространенных проблем, с которой сталкиваются дольщики, — несвоевременная сдача дома в эксплуатацию со стороны застройщика. И в России подобное, к сожалению, случается очень часто. Вы, естественно, можете смириться с просрочкой по ДДУ и просто подождать. Но по Закону об участии сторон в долевом строительстве у вас есть полное право взыскать с застройщика компенсацию за несоблюдение условий договора. Как в досудебном, так и в судебном порядке.
Сегодня мы расскажем, как осуществляется взыскание неустойки с девелопера за просрочку по ДДУ, из каких этапов состоит этот процесс, сколько времени он занимает и почему вести дело самостоятельно — не лучшая идея.
Как взыскать неустойку за просрочку по ДДУ с девелопера: пошаговая инструкция
Сразу оговоримся, что последующую информацию не следует безоговорочно использовать как план действий. Каждый случай судебного разбирательства с застройщиком за просрочку по договору долевого участия индивидуален. И стратегия, которая сработала в одной ситуации, может оказаться совершенно безрезультатной в другой. Поэтому воспринимайте следующую инструкцию, скорее, как базовый ориентир, а для достижения желаемого результата лучше обращайтесь к опытным юристам и не совершайте необдуманных поступков.
Шаг 1. Направление претензии в компанию застройщика
Первое, что вам необходимо будет сделать, — это направить претензию застройщику. В ней должно содержаться требование добровольно выплатить неустойку за просрочку по заключенному договору долевого участия. Рассчитывается размер неустойки по общепринятым правилам, описанным во второй части ст. ФЗ 214-ФЗ.
Если дольщик не принимает квартиру с недостатками, то в некоторых случаях застройщик подписывает односторонний акт приема-передачи. Заметим, что период просрочки в такой ситуации определяется днем, когда данный односторонний акт был составлен. Если же сам акт был составлен с нарушениями закона, дольщик имеет полное право обратиться в суд. Потребуется предоставить доказательства, что он специально не уклоняется от приемки объекта. Советуем всегда фиксировать отправку застройщику писем о готовности принять объект, составление актов осмотра, направление претензий относительно качества выполненных работ, прочее. Это может стать доказательством в судебном разбирательстве.
Касательно расчета суммы неустойки по ДДУ советуем ознакомиться с информацией отдельно, чтобы мы не повторяли уже имеющуюся информацию. Ниже на странице вы найдете калькулятор неустойки — можете им воспользоваться для самостоятельного проведения расчетов.
В претензии должны быть указаны ваши банковские реквизиты, по которым застройщик выплатит неустойку.
Помните, что претензия направляется по актуальному адресу застройщика (согласно ЕГРЮЛ) ценным письмом и обязательно с описью вложения. Посмотреть выписку из ЕГРЮЛ с актуальными данными застройщика можно на сайте налоговой по ссылке: Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде (nalog.ru). В описи необходимо указать: «досудебная претензия по ДДУ №___ от ___ года. Обязательно сохраните квитанцию и опись вложения. После отправки претензии вы сможете отслеживать статус доставки непосредственно на сайте Почты России.
Исходя из нашей практики в подавляющем большинстве случаев девелоперы никак не реагируют на подобные претензии и не спешат выплачивать неустойку. Поэтому будьте готовы начать судебное разбирательство. Вы можете подать в суд о взыскании неустойки, штрафа 50% от суммы, что присуждена в вашу пользу, компенсации морального ущерба, а также понесенных судебных расходов.
Шаг 2. Судебное разбирательство
Итак, ваша претензия ожидаемо не возымела должного эффекта и осталась проигнорированной застройщиком. Самое время подавать иск для взыскания неустойки.
Здесь сразу стоит обозначить важный момент. Согласно разъяснению Верховного суда РФ, снижение неустойки допускается только в исключительных случаях. Вот только на практике при наличии соответствующего заявления от девелопера неустойка снижается практически всегда. Ранее арбитражные суды почти никогда не снижали ее, но сейчас тоже снижают. При этом каждый случай индивидуален — процент снижения может зависеть от самых разных факторов, в том числе от выбранного суда и позиции судьи, который ведет дело. По статистике последних лет снижение неустойки обычно составляет около 50%. Да, это много, но даже половина запрашиваемой суммы плюс компенсация на судебные расходы и моральный ущерб — это лучше, чем ничего.
Суд рассматривает поступивший иск в течение пяти дней с момента получения. За это время он выносит решение о принятии искового заявления и по итогу выносит определение:
- о принятии иска к производству и о подготовке к судебному разбирательству, назначая дату и время заседания;
- об отказе принять исковое заявление;
- о возвращении заявления истцу;
- об оставлении иска без движения.
Согласно общепринятой практике, судебное разбирательство должно быть завершено за два месяца с момента, когда суд принял исковое заявление. Однако на практике сроки почти всегда затягиваются. В лучшем случае судебный процесс длится три месяца. Но обычно — около полугода. А при назначении судебной экспертизы при взыскании с застройщика недостатков квартиры — вплоть до года.
Также добавим, что за судом остается право проводить предварительное заседание (беседу) или сразу перейти к рассмотрению дела по существу. Наш опыт показывает, что в большинстве случаев проводится два заседания, после чего выносится решение.
Шаг 3. Обжалование судебного решения (дольщиком или девелопером)
Как мы и сказали выше, каждая из сторон имеет право обжаловать решение суда, если оно кажется ей неудовлетворительным. Для дольщика — истца причиной обжалования обычно становится существенное снижение размера исковых требований или же отказ в удовлетворении поданного иска. У него есть месяц для того, чтобы подать апелляционную жалобу.
С момента получения судом апелляции у него есть два месяца для ее рассмотрения. Но и здесь есть нюанс. На практике суд редко укладывается в эти сроки. Самая распространенная причина задержки — суд первой инстанции затягивает с передачей материалов дела апелляционному суду. Поэтому ориентироваться на срок в два месяца нужно с долей скепсиса.
Шаг 4. Получение исполнительного листа в результате решения суда, вступившего в законную силу
После рассмотрения дела в суде и вынесения решения в пользу дольщика ему выдают на руки исполнительный лист. Чтобы его получить, необходимо подать в суд заявление о выдаче копии решения, а также о выдаче исполнительного листа. Это тоже не самый быстрый процесс, поэтому его лучше инициировать сразу после вступления решения суда в силу и не затягивать. Решение суда вступает в силу по истечении 1 месяца с момента его вынесения, если не подана апелляция. На практике все немного иначе. Сложилась ситуация, что месячный срок начинает течь не с момента вынесения решения судом в судебном заседании, а с момента получения мотивированного решения суда на руки стороной по делу. А оно может быть изготовлено судьей не сразу. Обычно на это уходит от 1 недели до 2 месяцев. И лишь только после этого, можно подавать заявление на получение исполнительного листа.
Исполнительный лист дольщики получают в течение двух месяцев с момента подачи такого заявления.
Шаг 5. Подача исполнительного листа напрямую в банк, где открыт счет девелопера
Итак, суд выносит решение в пользу истца — застройщик должен выплатить компенсацию за просрочку по ДДУ. После получения исполнительного листа необходимо направить его в банк застройщика, приложив заявление о взыскании средств.
Банк в свою очередь должен незамедлительно исполнить требования и проинформировать об исполнении взыскателя. Но очевидно, что это возможно лишь при наличии у должника необходимой суммы на счету. Если таких денег у застройщика нет, исполнительный лист переносится в картотеку, а средства будут перенаправлены дольщику при поступлении нужной суммы на счет застройщика в соответствии с очередностью предъявленного требования.
Шаг 6. Передача исполнительного листа отделу судебных приставов
Бывают ситуации, когда необходимая для выплаты компенсации сумма на счету застройщика так и не появляется. Вполне возможно, что у него открыты счета в других банках, а этот счет он намеренно не и использует, чтобы с него не взимались средства.
Ждать длительное время и надеяться на добросовестность застройщика мы не советуем. Лучше подать заявление и исполнительный лист для взыскания средств судебному приставу непосредственно по месту нахождения застройщика. Документ подается в отдел судебных приставов совместно с заявлением, затем в течение трех дней передается непосредственно приставу исполнителю, а еще в течение трех дней пристав принимает данный исполнительный лист к производству.
Шаг 7. Взаимодействие с судебным приставом для оперативного проведения им исполнительных действий
Вы, естественно, можете довериться судебному приставу и фактически не участвовать в процессе взыскания денег. Но мы все же советуем контролировать его работу хотя бы минимально. Для этого необходимо записываться на прием и общаться непосредственно со своим приставом исполнителем о том, какие действия были им выполнены. В противном случае, пристав может отложить ваше дело в «долгий ящик».
Добавим, что некоторые особенно хитрые застройщики еще во время судебного разбирательства предусмотрительно выводят все активы. И если у застройщика на счетах в принципе не остается денег для выплаты компенсации, приставы оказываются бессильны. Это в очередной раз доказывает, что в подобных ситуациях нельзя медлить и затягивать процесс. Если вы хотите добиться решения суда в свою пользу и получить компенсацию, лучше довериться квалифицированным юристам и избавить себя от лишних рисков.
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ
Используя наш онлайн-калькулятор, вы можете самостоятельно определить сумму неустойки по ДДУ. Просто введите все необходимые данные — калькулятор выполнит расчеты автоматически.
Цена договора: | 3 000 000,00 руб. | Период просрочки: | с 08.01.2022 по 09.01.2022 |
Статус: | физическое лицо | Расчёт ставки: | на день фактического исполнения |
Цена договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка | ||
с | по | дней | ||||
3 000 000,00 | 08.01.2022 | 09.01.2022 | 2 | 8.5 | 3 000 000,00 × 2 × 2 × 1/300 × 8.5% | 3 400,00 р. |
Итого: | 3 400,00 руб. |