логотип
Юридическая компания

Как выиграть суд у застройщика за просрочку по ДДУ

Содержание

Одна из наиболее распространенных проблем, с которой сталкиваются дольщики, — несвоевременная сдача дома в эксплуатацию со стороны застройщика. И в России подобное, к сожалению, случается очень часто. Вы, естественно, можете смириться с просрочкой по ДДУ и просто подождать. Но по Закону об участии сторон в долевом строительстве у вас есть полное право взыскать с застройщика компенсацию за несоблюдение условий договора. Как в досудебном, так и в судебном порядке.

Сегодня мы расскажем, как осуществляется взыскание неустойки с девелопера за просрочку по ДДУ, из каких этапов состоит этот процесс, сколько времени он занимает и почему вести дело самостоятельно — не лучшая идея.

Как взыскать неустойку за просрочку по ДДУ с девелопера: пошаговая инструкция

Сразу оговоримся, что последующую информацию не следует безоговорочно использовать как план действий. Каждый случай судебного разбирательства с застройщиком за просрочку по договору долевого участия индивидуален. И стратегия, которая сработала в одной ситуации, может оказаться совершенно безрезультатной в другой. Поэтому воспринимайте следующую инструкцию, скорее, как базовый ориентир, а для достижения желаемого результата лучше обращайтесь к опытным юристам и не совершайте необдуманных поступков.

Шаг 1. Направление претензии в компанию застройщика

Первое, что вам необходимо будет сделать, — это направить претензию застройщику. В ней должно содержаться требование добровольно выплатить неустойку за просрочку по заключенному договору долевого участия. Рассчитывается размер неустойки по общепринятым правилам, описанным во второй части ст. ФЗ 214-ФЗ.

Если дольщик не принимает квартиру с недостатками, то в некоторых случаях застройщик подписывает односторонний акт приема-передачи. Заметим, что период просрочки в такой ситуации определяется днем, когда данный односторонний акт был составлен. Если же сам акт был составлен с нарушениями закона, дольщик имеет полное право обратиться в суд. Потребуется предоставить доказательства, что он специально не уклоняется от приемки объекта. Советуем всегда фиксировать отправку застройщику писем о готовности принять объект, составление актов осмотра, направление претензий относительно качества выполненных работ, прочее. Это может стать доказательством в судебном разбирательстве.

Касательно расчета суммы неустойки по ДДУ советуем ознакомиться с информацией отдельно, чтобы мы не повторяли уже имеющуюся информацию. Ниже на странице вы найдете калькулятор неустойки — можете им воспользоваться для самостоятельного проведения расчетов.

В претензии должны быть указаны ваши банковские реквизиты, по которым застройщик выплатит неустойку.

Куда же направлять претензию?

Помните, что претензия направляется по актуальному адресу застройщика (согласно ЕГРЮЛ) ценным письмом и обязательно с описью вложения. Посмотреть выписку из ЕГРЮЛ с актуальными данными застройщика можно на сайте налоговой по ссылке: Предоставление сведений из ЕГРЮЛ/ЕГРИП в электронном виде (nalog.ru). В описи необходимо указать: «досудебная претензия по ДДУ №___ от ___ года. Обязательно сохраните квитанцию и опись вложения. После отправки претензии вы сможете отслеживать статус доставки непосредственно на сайте Почты России.

Исходя из нашей практики в подавляющем большинстве случаев девелоперы никак не реагируют на подобные претензии и не спешат выплачивать неустойку. Поэтому будьте готовы начать судебное разбирательство. Вы можете подать в суд о взыскании неустойки, штрафа 50% от суммы, что присуждена в вашу пользу, компенсации морального ущерба, а также понесенных судебных расходов.

Шаг 2. Судебное разбирательство

Итак, ваша претензия ожидаемо не возымела должного эффекта и осталась проигнорированной застройщиком. Самое время подавать иск для взыскания неустойки.

Здесь сразу стоит обозначить важный момент. Согласно разъяснению Верховного суда РФ, снижение неустойки допускается только в исключительных случаях. Вот только на практике при наличии соответствующего заявления от девелопера неустойка снижается практически всегда. Ранее арбитражные суды почти никогда не снижали ее, но сейчас тоже снижают. При этом каждый случай индивидуален — процент снижения может зависеть от самых разных факторов, в том числе от выбранного суда и позиции судьи, который ведет дело. По статистике последних лет снижение неустойки обычно составляет около 50%. Да, это много, но даже половина запрашиваемой суммы плюс компенсация на судебные расходы и моральный ущерб — это лучше, чем ничего.

Суд рассматривает поступивший иск в течение пяти дней с момента получения. За это время он выносит решение о принятии искового заявления и по итогу выносит определение:

Согласно общепринятой практике, судебное разбирательство должно быть завершено за два месяца с момента, когда суд принял исковое заявление. Однако на практике сроки почти всегда затягиваются. В лучшем случае судебный процесс длится три месяца. Но обычно — около полугода. А при назначении судебной экспертизы при взыскании с застройщика недостатков квартиры — вплоть до года.

Также добавим, что за судом остается право проводить предварительное заседание (беседу) или сразу перейти к рассмотрению дела по существу. Наш опыт показывает, что в большинстве случаев проводится два заседания, после чего выносится решение.

Шаг 3. Обжалование судебного решения (дольщиком или девелопером)

Как мы и сказали выше, каждая из сторон имеет право обжаловать решение суда, если оно кажется ей неудовлетворительным. Для дольщика — истца причиной обжалования обычно становится существенное снижение размера исковых требований или же отказ в удовлетворении поданного иска. У него есть месяц для того, чтобы подать апелляционную жалобу.

С момента получения судом апелляции у него есть два месяца для ее рассмотрения. Но и здесь есть нюанс. На практике суд редко укладывается в эти сроки. Самая распространенная причина задержки — суд первой инстанции затягивает с передачей материалов дела апелляционному суду. Поэтому ориентироваться на срок в два месяца нужно с долей скепсиса.

Шаг 4. Получение исполнительного листа в результате решения суда, вступившего в законную силу

После рассмотрения дела в суде и вынесения решения в пользу дольщика ему выдают на руки исполнительный лист. Чтобы его получить, необходимо подать в суд заявление о выдаче копии решения, а также о выдаче исполнительного листа. Это тоже не самый быстрый процесс, поэтому его лучше инициировать сразу после вступления решения суда в силу и не затягивать. Решение суда вступает в силу по истечении 1 месяца с момента его вынесения, если не подана апелляция. На практике все немного иначе. Сложилась ситуация, что месячный срок начинает течь не с момента вынесения решения судом в судебном заседании, а с момента получения мотивированного решения суда на руки стороной по делу. А оно может быть изготовлено судьей не сразу. Обычно на это уходит от 1 недели до 2 месяцев. И лишь только после этого, можно подавать заявление на получение исполнительного листа.

Исполнительный лист дольщики получают в течение двух месяцев с момента подачи такого заявления.

Шаг 5. Подача исполнительного листа напрямую в банк, где открыт счет девелопера

Итак, суд выносит решение в пользу истца — застройщик должен выплатить компенсацию за просрочку по ДДУ. После получения исполнительного листа необходимо направить его в банк застройщика, приложив заявление о взыскании средств.

Банк в свою очередь должен незамедлительно исполнить требования и проинформировать об исполнении взыскателя. Но очевидно, что это возможно лишь при наличии у должника необходимой суммы на счету. Если таких денег у застройщика нет, исполнительный лист переносится в картотеку, а средства будут перенаправлены дольщику при поступлении нужной суммы на счет застройщика в соответствии с очередностью предъявленного требования.

Шаг 6. Передача исполнительного листа отделу судебных приставов

Бывают ситуации, когда необходимая для выплаты компенсации сумма на счету застройщика так и не появляется. Вполне возможно, что у него открыты счета в других банках, а этот счет он намеренно не и использует, чтобы с него не взимались средства.

Ждать длительное время и надеяться на добросовестность застройщика мы не советуем. Лучше подать заявление и исполнительный лист для взыскания средств судебному приставу непосредственно по месту нахождения застройщика. Документ подается в отдел судебных приставов совместно с заявлением, затем в течение трех дней передается непосредственно приставу исполнителю, а еще в течение трех дней пристав принимает данный исполнительный лист к производству.

Шаг 7. Взаимодействие с судебным приставом для оперативного проведения им исполнительных действий

Вы, естественно, можете довериться судебному приставу и фактически не участвовать в процессе взыскания денег. Но мы все же советуем контролировать его работу хотя бы минимально. Для этого необходимо записываться на прием и общаться непосредственно со своим приставом исполнителем о том, какие действия были им выполнены.  В противном случае, пристав может отложить ваше дело в «долгий ящик».

Добавим, что некоторые особенно хитрые застройщики еще во время судебного разбирательства предусмотрительно выводят все активы. И если у застройщика на счетах в принципе не остается денег для выплаты компенсации, приставы оказываются бессильны. Это в очередной раз доказывает, что в подобных ситуациях нельзя медлить и затягивать процесс. Если вы хотите добиться решения суда в свою пользу и получить компенсацию, лучше довериться квалифицированным юристам и избавить себя от лишних рисков.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ ДДУ

Используя наш онлайн-калькулятор, вы можете самостоятельно определить сумму неустойки по ДДУ. Просто введите все необходимые данные — калькулятор выполнит расчеты автоматически.

Введите параметры задолженности

Цена договора: рублей
Начало периода просрочки:
Конец периода просрочки:/ сегодня
Тип клиента:
Применять процентную ставку:
 
Результат расчёта:
Цена договора: 3 000 000,00 руб. Период просрочки: с 08.01.2022 по 09.01.2022
Статус: физическое лицо Расчёт ставки: на день фактического исполнения
Цена договораПериод просрочкиСтавкаФормулаНеустойка
сподней
3 000 000,0008.01.202209.01.202228.53 000 000,00 × 2 × 2 × 1/300 × 8.5% 3 400,00 р.

БЕСПЛАТНАЯ Консультация юриста

Полезные советы по взысканию неустойки с девелопера за просрочку по ДДУ

Совет №1. Не стоит рассчитывать на взыскание 100% запрашиваемой суммы

В подавляющем большинстве случаев речь о стопроцентной компенсации не идет. Все суды — и районные, и арбитражные — занижают неустойку. Если последние ранее снижали ее не так часто, то теперь это стандартная практика. Есть даже суды, в которых уменьшение неустойки по умолчанию — в десять раз.

Согласно статье 333 ГК РФ, суд действительно имеет право уменьшить размер штрафа, заявляемого дольщиком, а также пеней и других санкций. В статье указано два правила, по которым это происходит:

Второе правило куда интереснее. Если сам застройщик не выступил с просьбой снизить размер неустойки, суд не имеет права принимать решение о снижении по своей инициативе. То есть, шанс, что застройщик по незнанию не запросит снижения размера неустойки, имеется. Но он невысокий, потому как судьи обычно напоминают об этом правиле.

Отсюда вытекает ключевая мысль: не верьте юристам, которые обещают вам взыскать с застройщика 100% неустойки. Вас вводят в заблуждение и пытаются втереться в доверие. Получить всю сумму практически нереально, даже если вы будете работать с лучшими юристами мира.

Совет №2. Подавайте иск в суд как можно раньше, вплоть до первого месяца просрочки

Мы нередко встречаем дольщиков, которые «накапливают» просрочку по ДДУ. Их мотив вполне понятен — чем дольше просрочка, тем большую сумму можно взыскать с застройщика. В теории все действительно так. Но на практике оказывается сложнее.

Во-первых, чем больше будет просрочка и чем крупнее компенсацию вы запросите, тем сильнее ее срежут в суде. То есть, даже при положительном исходе дела вы не получите какой-то баснословной суммы. Во-вторых, чем раньше подана претензия и иск, тем быстрее вы получите компенсацию. И тем выше шансы, что вы вообще сможете ее получить. Ведь пока вы медлите, застройщик может просто вывести средства со своих счетов или стать банкротом. А значит, ни о какой компенсации не может быть и речи.

Мы рекомендуем начинать действовать в первый месяц просрочки. Допустим, в подписанном договоре указан срок передачи жилья 1 марта. Значит, 2 марта уже считается просрочка и можно начинать заниматься вопросом взыскания неустойки.

Помните, что это не быстрый процесс. Сначала вы отправляете претензию, ожидаете ответа, не получаете его (в большинстве случаев), составляете иск, направляете его в суд, участвуете в судебном процессе. Все это может длиться 2-5 месяцев и больше. Поэтому лучше инициировать процедуру раньше и раньше получить деньги.

Совет №3. Попытайтесь взыскать неустойку на будущее

Об этом вообще мало кто знает и говорит, но вы вполне можете взыскать неустойку за будущий период. В предыдущем пункте мы сказали, что можно обратиться в суд повторно. Но можно пойти и другим путем — взыскать неустойку на будущее, с последующим перерасчетом суммы на ту дату, когда будет подписан акт приема-передачи квартиры. Таким образом кредитная организация или пристав по вашему исполнительному листу пересчитает сумму неустойки именно на эту дату.

Преимуществ такого подхода несколько:

Почему же при столь явных преимуществах практика взыскания неустойки на будущий период применяется не повсеместно? К сожалению, здесь есть несколько недостатков:

Как видите, мы имеем две стороны медали. Поэтому пользоваться этим советом нужно с умом. Если просрочка большая, а сдача объекта в эксплуатацию в обозримом будущем не предвидится, то лучше действовать по стандартной схеме и при необходимости обратиться в суд повторно в будущем. Если же сроки сдачи уже подходят и объект почти готов, вы можете подать иск о взыскании неустойки по ДДУ на будущее. Так компенсация будет больше.

В любом случае рекомендуем детально обсудить этот вопрос с юристом и выбрать оптимальную стратегию конкретно в вашей ситуации. Не принимайте опрометчивых решений.

Совет №4. Не попадитесь на уловку с отказом в суде

Застройщики не брезгуют довольно подлыми приемами, чтобы не выплачивать дольщикам неустойку. А сами дольщики, не зная об этих уловках, в итоге оказываются без компенсации.

Мы поделимся с вами одной из самых распространенных уловок на примере.

Итак, мы имеем объект со сроком сдачи в ДДУ 31 мая 2022 года. Сроки поджимают, дом введен в эксплуатацию, однако еще не готов к передаче. Дальше начинает работать та самая схема:

И вот дольщик, который полгода ждал, чтобы подписать акт приемки, решает обратиться в суд, чтобы получить выплату неустойки. Но тут его ждет крах — юрист застройщика демонстрирует суду уведомление о готовности данного объекта 25 мая 2022 года. Технически просрочки не было — дольщик не может получить компенсацию. Кроме того, оспорить односторонний передаточный акт в суде практически невозможно, и застройщик знает об этом.

Как не попасть в такую ситуацию? Рекомендуем как можно раньше обращаться к опытным юристам, а не ждать, что все решится само собой. Пока вы ждете, застройщик вполне может выстраивать обманную схему, которая не оставит вам шансов в суде.

Совет №5. Имея на руках исполнительный лист, постарайтесь выяснить, где лежат деньги застройщика

Как уже было сказано, имея исполнительный лист на руках, нужно еще приложить усилия, чтобы получить компенсацию от застройщика. Рядовой дольщик может попросту не знать, на счету в каком банке лежат средства застройщика. А не имея этой информации, очень сложно будет получить компенсацию. Даже при привлечении судебных приставов.

Здесь есть небольшая хитрость, которая может неплохо вам помочь.

Конечно, эта хитрость срабатывает не всегда. Ранее мы писали, что можно запросить справку о счетах застройщика в налоговой инспекции. Справка готовиться 7 дней и в ней будут перечислены все открытые счета застройщика в каждом банке. Если ничего из вышеперечисленного не сработало, то тогда без помощи судебных приставов уже не обойтись. А в некоторых случаях поиски нужного банка могут затянуться на недели. Например, есть девелоперы, у которых открыты счета в 5-7 банках. Каждый банк может брать до 10 дней на проверку исполнительного листа. То есть, проверка всего трех банков на наличие счетов застройщика и средств на них может длится месяц. Также напомним, что средства по компенсации зачисляются истцу не сразу, а минимум спустя 2-3 дня. Иногда даже дольше.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Если вы отправили застройщику претензию, а он так и не ответил на нее, не стоит отчаиваться и полагать, что это вам так не повезло. На самом деле в 99% случаев застройщики поступают именно так — игнорируют любые претензии дольщиков. Выход один — подавать в суд и отсуживать компенсацию за просрочку по ДДУ. Другого варианта нет.

Будьте готовы, что этот процесс может затянуться. Притом не на недели, а на месяцы. В среднем суд длится 3 месяца. В некоторых случаях с момента подачи иска в суд до получения компенсации от застройщика проходит 6 месяцев. Также может быть подана апелляционная жалоба со стороны застройщика, а это плюс еще 2 месяца. Если вы дополнительно взыскиваете строительные недостатки квартиры, то может быть назначена судебная экспертиза. При этом судебная экспертиза занимает 4-5 месяцев. В редких случаях ее не проводят. Тогда весь процесс взыскания компенсации длится около года, что тоже немало.

Согласно Федеральному Закону 214-ФЗ, застройщик обязуется передать дольщику жилье, полностью отвечающее требованиям градостроительных и технических регламентов. На практике же все обычно не так хорошо, и дольщик замечает огрехи — от незначительных до весьма существенных и даже критических. Среди самых распространенных — неровные стены, неправильно установленные двери и окна, дефекты отделки, прочее. Порой доходит до абсурда — жилье не соответствует заявленной планировке, отсутствует стена и тому подобное.

Разумеется, мириться с такими недоработками не следует. Если вы видите, что жилье не соответствует нормам качества и налицо разного рода дефекты, самое время инициировать процесс взыскания компенсации с застройщика.

Сначала ответим на первую часть вопроса. Что же вы можете потребовать с застройщика?

  1. Устранить обнаруженные недостатки квартиры и ремонтно-отделочных работ в заданные сроки (сами сроки обсуждаются сторонами).
  2. Соразмерно снизить цену ДДУ. В данном случае с застройщика также взыскивают средства, что были затрачены на выполнение ремонта и закупку необходимых материалов в соответствии с заключением экспертов.
  3. Возмещение всех фактических расходов, которые понес дольщик из-за несоблюдения застройщиком своих обязанностей.
  4. Расторжение договора, если были обнаружены действительно серьезные нарушения.

Теперь относительно второй части вопроса — можно ли взыскать деньги с застройщика. Можно! Притом не только получить компенсацию за фактически понесенный ущерб, но и запросить выплату за моральный ущерб. С последним, правда, может быть сложнее. Суды удовлетворяют требования о взыскании морального вреда в размере от 5 000 до 20 000 рублей. На большее, к сожалению, рассчитывать не приходится. Кроме того, суд взыщет с застройщика штраф 50% от суммы неустойки или от суммы строительных недостатков.

На территории Российской Федерации не действует прецедентное право. Поэтому в двух разных судах по идентичным делам решения могут отличаться. Это немного усложняет задачу для истца, но в целом ничего критичного здесь нет. Закон по умолчанию на вашей стороне.

Наш опыт показывает, что застройщики нередко стараются тянуть время. А многие даже стремятся дождаться суда, а не выплачивать запрашиваемую дольщику неустойку. Почему же так происходит?

Дело в том, что в судебном порядке у застройщика есть реальные шансы уменьшить сумму компенсации. Например, после проведения повторной экспертизы. Обратите внимание, что суд в итоге будет опираться именно на ее результаты, а не на данные, предоставленные изначально истцом.

Как правило, в досудебном порядке застройщики готовы заниматься лишь устранением технических недостатков строительства. Но не выплатами компенсаций. Поэтому надеяться, что после вашей претензии в компанию застройщика с требованием о выплате он сразу же предоставит вам запрашиваемую сумму, не стоит. Скорее всего, дело все-таки дойдет до суда.

По большому счету это не играет особой роли — по закону юридическое лицо также имеет право получить выплату неустойки в случае несоблюдения застройщиком сроков сдачи объекта по договору ДУ.

Однако есть важный нюанс: на юридическое лицо не может распространяться действие закона о Защите прав потребителей. Соответственно, в судебном порядке невозможно взыскать моральный ущерб и штраф 50%.

Для суда есть два ключевые фактора принятия решения — непосредственно договор долевого участия и результаты судебной экспертизы. И здесь нужно понимать, что экспертиза зачастую существенно снижает запрашиваемую изначально истцом сумму компенсации. Поэтому адвокатам приходится прикладывать немало усилий, чтобы сумма взыскания в итоге была удовлетворяющей истца.

Мы категорически не рекомендуем судиться с застройщиком самостоятельно, потому как у рядового дольщика попросту нет должных знаний и опыта:

  1. Вы, вероятнее всего, не знаете всех нюансов действующего законодательства. А оно периодически корректируется. Плюс не знаете судебных прецедентов по аналогичным делам, которые важны и для вашего дела.
  2. У вас недостаточно опыта, чтобы в суде противостоять опытным юристам застройщика. Это весьма вероятная причина поражения.
  3. Вы не обладаете полной информацией о застройщике, его финансовом положении и платежеспособности.
  4. Если вы будете медлить и тратить время, чтобы разобраться в законодательстве, застройщик может подать на банкротство, тем самым полностью избавив себя от необходимости выплачивать компенсацию.

Но самое главное — если вы проиграете дело, то согласно ст. 61 ГПК п. 2 невозможно будет подать повторный иск по тому же объекту недвижимости. То есть, второго шанса отстоять свою позицию и получить компенсацию у вас не будет.

Контакты

Реальные отзывы

яндекс отзывы

Записаться

ДРУГИЕ СТАТЬИ
раздел имущества супругов

Раздел имущества супругов

Содержание Как правильно делить имущество, чтобы получить максимум выгоды Совместно нажитое имущество супругов может быть разделено при разводе. Это право супругов, но не обязанность. Общее

Читать »
ответственность за алименты

Ответственность за алименты

Содержание Что делать, если муж не платит алименты. Полезная информация Бывший муж не платит алименты? Согласно статистике, задолженность по алиментам на ребёнка с России из

Читать »

СПАСИБО

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время!